Многие украинцы, купившие жилье за границей, полагают, что если они владеют им более трех лет, то продажа будет безналоговой. Это правило действительно для Украины, но продажа недвижимости за границей рассматривается как иностранный доход, что подразумевает свои налоговые правила, без каких-либо…
Многие украинцы, купившие жилье за границей, полагают, что если они владеют им более трех лет, то продажа будет безналоговой. Это правило действительно для Украины, но продажа недвижимости за границей рассматривается как иностранный доход, что подразумевает свои налоговые правила, без каких-либо льгот, как поясняет юридическая компания YANKIV.
Налог на зарубежную недвижимость
Согласно индивидуальной налоговой консультации, зарубежная недвижимость не подлежит привычным налоговым освобождениям. Ставка налога составляет 23% от всей суммы продажи, без учета расходов на покупку.
Причины ожидания «нулевого» налога
Недоразумение связано со статьей 172 Налогового кодекса, которая освобождает от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и военного сбора первую продажу недвижимости в календарном году, если объект находился в собственности более трех лет. Однако эта норма не уточняет, что она касается только украинской недвижимости, что создало у владельцев зарубежной недвижимости ложные надежды.
Официальная позиция ГНС
Государственная налоговая служба (ГНС) четко указала, что доход от продажи недвижимости за границей классифицируется как иностранный, и на него распространяются другие нормы налогового кодекса. В результате, независимо от срока владения, зарубежная недвижимость не подлежит налоговым льготам.
Налоговые последствия
Финансовые последствия для продавца достаточно серьезные. Общая налоговая нагрузка включает НДФЛ по ставке 18% и военный сбор в размере 5%, что в сумме составляет 23%. Налог рассчитывается от полной суммы продажи, без учета затрат на приобретение.
Например, если вы купили квартиру за 100 000 евро и продали за 120 000 евро, налог будет начислен на 120 000 евро, а не на 20 000 евро, что является вашим реальным доходом.
Пересчет суммы в гривне осуществляется по официальному курсу НБУ на дату фактического поступления средств от продажи.
Декларирование дохода
Некоторые ошибочно считают, что в декларации нужно указывать саму недвижимость. На самом деле декларируется только доход от продажи, который включается в годовую декларацию за год, когда состоялась продажа. Декларация подается до 1 мая года, следующего за годом продажи, а уплата налогов должна быть произведена до 1 августа.
Важно зафиксировать дату получения дохода, так как она определяет курс НБУ для пересчета и размер налогового обязательства в гривнах.
