Еврокомиссия подготовила проект Affordable Housing Act, который может дать мэрам европейских городов право ограничивать частные сделки с недвижимостью. В частности, речь идет о возможности запретить покупку второй квартиры, если ее планируют сдавать в аренду.
Такие меры, вероятно, будут применять не повсеместно, а в отдельных районах — например, в центрах городов или исторических кварталах, где цены на жилье в разы превышают годовой доход жителей. Цель инициативы — сдержать вытеснение местных жителей туристическим жильем и снизить спекулятивный рост цен.
Для украинских инвесторов это также может стать важным сигналом: до войны украинцы активно покупали недвижимость в Европе, особенно в курортных регионах Болгарии, Испании, Италии и других стран, а часть инвесторов продолжает вкладываться в доходное жилье в ЕС.
Почему в Европе хотят регулировать аренду
Affordable Housing Act направлен на борьбу с дефицитом и резким подорожанием жилья, прежде всего в крупных городах и туристических зонах. Одной из причин кризиса в ЕС считают краткосрочную аренду, где инвесторы покупают квартиры и дома в расчете на доходность до 7−8% годовых, а иногда и выше.
В Испании за прошлый год жилье подорожало на 9,5−17% в зависимости от объекта, что примерно вдвое выше среднего показателя по Европе. Цена квадратного метра достигла как минимум 2,3−2,5 тысяч евро. Среди причин роста называют экстремально высокий спрос, в том числе со стороны испанских и иностранных инвесторов.
В Болгарии цены выросли до 1,2−2,8 тысяч евро за квадрат. Рост связывают с тем, что местные жители перед переходом страны на евро начали активнее вкладывать сбережения в недвижимость. Курортные города также привлекают иностранных покупателей.
В Италии жилье за 2025 год подорожало на 4% — в среднем до 1 900 евро за квадрат. В Милане квадратный метр стоит до 5,7 тысяч евро, во Флоренции и Венеции — до 5 тысяч, в Риме — до 4 тысяч. Индекс стоимости недвижимости Евростата в начале года вырос до 5,2%, при этом вторичное жилье подорожало на 4,8%, а первичное — на 0,6%.
Участники рынка отмечают, что инвесторы, включая юридические лица, могут скупать крупные объемы жилья под аренду. Это усиливает давление на цены и создает ситуацию, при которой часть квартир пустует, а местные жители не могут приобрести единственное жилье.
Что может измениться
Проект Affordable Housing Act предусматривает для муниципалитетов право ограничивать краткосрочную аренду, вводить квоты или полностью запрещать ее в отдельных районах. Также города смогут не одобрять сделки, если покупатель приобретает вторую, третью или последующие квартиры для сдачи туристам.
Ограничения планируют применять в так называемых «зонах жилищного стресса». Одним из критериев может стать ситуация, когда стоимость жилья превышает средний годовой доход населения в 8 и более раз. Кроме того, местные власти смогут вводить штрафы за квартиры, которые длительное время пустуют.
Параллельно Еврокомиссия предлагает стимулировать строительство: упрощать разрешительные процедуры, привлекать инвестиции в социальное жилье и ускорять перевод старых коммерческих зданий в жилой фонд после реконструкции.
Инициатива уже вызвала споры. Ее поддерживают многие мэры крупных городов и отельеры, которые конкурируют с частными арендодателями. Противники считают такие меры атакой на частную собственность и право владельцев распоряжаться своим имуществом.
Риски для украинских инвесторов
Если ЕС ужесточит регулирование, доходная недвижимость в Европе может стать менее привлекательной. Инвесторы могут начать продавать объекты и переводить капитал в другие страны, например Таиланд, Бали или Турцию, где аренда жилья также может приносить доход.
Для украинцев, которые рассматривают покупку квартиры в Европе по модели «купил и сдаю посуточно», риски возрастают. Даже если объект сейчас успешно работает на краткосрочной аренде, в будущем муниципалитет может ограничить такую деятельность в конкретном районе.
Перед покупкой инвесторам придется учитывать не только цену входа, налоги и ожидаемую доходность, но и правила конкретного города, ситуацию на рынке краткосрочной аренды, а также вероятность попадания объекта под будущие ограничения.
Новые правила могут затронуть и туристов: если доступных апартаментов для краткосрочной аренды станет меньше, стоимость размещения может вырасти, особенно в высокий сезон и в популярных городах.
Может ли Украина перенять такой подход
Риелторы не исключают, что если европейская практика приживется, отдельные ее элементы со временем могут использовать и в Украине. После войны ожидается существенный дефицит жилья и рост цен как минимум на 30% уже в первый мирный год.
Потенциально речь может идти о более прозрачном учете посуточной аренды и праве городов регулировать ее в перегретых локациях — например, в Киеве, Львове или Одессе, если значительная часть квартир в центре фактически будет работать как гостиничный фонд.
