Після війни український ринок нерухомості проходитиме не лише відновлення, а й переоцінку підходів до інвестування. Замість купівлі об’єкта як фізичного активу дедалі більшого значення набуватиме модель стабільного грошового потоку.
На цьому тлі зростає роль REIT та інших колективних інвестиційних моделей. Вони дають змогу вкладати не просто у квадратні метри, а в дохідність, диверсифікацію та професійне управління активом.
Ключовим стане питання не лише зростання цін після стабілізації, а й того, які сегменти зможуть забезпечити прогнозований cash flow, прозорість і масштаб для об’єднання активів у фонди.
Житлова оренда
Комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук зазначає, що ринок житлової дохідної нерухомості змінюється як з боку орендарів, так і з боку інвесторів. За його словами, інвестори переходять від володіння «цеглою» до купівлі «сервісу і грошового потоку».
«Попередній підхід, коли людина просто купувала квартиру, сама робила ремонт, шукала орендарів і постійно вирішувала якісь побутові проблеми, стрімко відходить у минуле», — зазначив Віктор Бойчук.
Експерт підкреслює, що сама будівля є лише інструментом, а стабільний грошовий потік створює професійне операційне управління.
Житлова оренда розглядається як один із головних сегментів для дохідної нерухомості. На попит впливають мобільність населення, зміна географії роботи, відкладений попит на купівлю житла, нестача якісної пропозиції та зміна ставлення до власного житла.
Оренда в Україні поступово перестає бути тимчасовим етапом перед купівлею квартири. Для частини людей, особливо молоді у великих містах, регіональних центрах і місцях концентрації бізнесу, вона стає довгостроковим форматом життя.
У S1 REIT повідомляють про три інвестиційні фонди, де запланований прибуток становить до 10,4% річних у валюті. За словами комерційного директора, капіталізація фонду S1 ВДНГ за минулий рік становила +5,7% у валюті. За період із квітня до грудня 2025 року загальна річна дохідність цього фонду становила 16,9% у доларі або 20,5% у гривні.
Компанія також планує цього року запустити ще 3−5 нових фондів у житловому та комерційному сегментах.
Торгова та логістична нерухомість
До важливих напрямів належать торгова та логістична нерухомість. Ці сегменти напряму пов’язані з рухом товарів, торгівлею, виробництвом і відновленням ланцюгів постачання.
Для REIT такі об’єкти привабливі завдяки відносно стандартизованому формату, зрозумілій орендній моделі та зв’язку з економічною активністю. Після війни інвестиції в торгівлю й логістику можуть посилюватися завдяки відновленню транспортних коридорів, зростанню e-commerce, розвитку національного ритейлу, релокації підприємств і появі нових виробничих хабів.
У S1 REIT торгівлю називають другим пріоритетним сегментом портфеля. За словами Віктора Бойчука, невеликі районні торгові центри під час криз показали себе як стійкі об’єкти, оскільки закривають щоденні потреби жителів.
Апарт-готелі та туристична інфраструктура
Ще один напрям — апарт-готелі, готельна нерухомість і туристична інфраструктура. Це менш консервативний сегмент, однак він може стати драйвером у регіонах із вираженою туристичною спеціалізацією.
Потенціал можуть мати Карпати, Закарпаття, Львівщина, Івано-Франківська область та окремі міста, де поєднуються рекреація, культура, медицина і природні ресурси. Для інвестора цей сегмент цікавий можливістю отримувати дохід за більш маржинальною моделлю використання об’єкта.
Енергетика та медична нерухомість
Серед перспективних напрямів також виділяють енергетичну інфраструктуру та медичну дохідну нерухомість.
За словами Віктора Бойчука, енергетика є критично важливим напрямом для розвитку України і потребує масштабних інвестицій, оскільки без світла й тепла не зможе працювати бізнес.
Медична дохідна нерухомість включає якісні приміщення для приватних клінік, діагностичних і реабілітаційних центрів. Попит на такі об’єкти зростає. Цей сегмент може сформувати стійкий клас активів, оскільки медичний бізнес зазвичай орендує локації на тривалий строк.
Що впливатиме на ринок
Зростання дохідної нерухомості після війни не буде автоматичним. На нього впливатимуть кілька факторів.
- Урбанізація та нова географія економіки. Швидше розвиватимуться міста й регіони, де поєднуються безпека, людський капітал, інфраструктура та ділова активність.
- Релокація бізнесу. Переміщення компаній формує попит на склади, житло для працівників, офіси, готелі та сервісні площі.
- Міжнародні інвестиції. Для залучення капіталу Україні потрібні зрозумілі правила інституційних інвестицій у дохідну нерухомість і моделі, близькі до REIT.
- Розвиток внутрішнього туризму. Зростання попиту на локальний відпочинок, оздоровлення та короткі поїздки може підтримати готельну, туристичну та сервісну нерухомість.
Водночас ринок дохідної нерухомості в Україні ще довго залишатиметься ризиковим. Серед ключових викликів — макроекономічна ситуація, вартість фінансування, динаміка доходів населення, платоспроможність бізнесу та курсова стабільність.
