Українцям радять обережно підходити до купівлі житла у старому фонді. Найбільші ризики пов’язані зі старими панельними будинками 1960–1970-х років без модернізації, квартирами із сумнівною юридичною історією, самовільними переплануваннями та будинками, де роками не проводили капітальні ремонти.
Під час вибору такої нерухомості важливо оцінювати не лише ремонт і планування квартири, а насамперед технічний стан усього будинку. Зношені комунікації, аварійний дах, старі ліфти або проблеми з несучими конструкціями можуть призвести до постійних витрат і зниження ринкової вартості житла.
Які об’єкти вважаються ризикованими
Особливу увагу варто приділяти панельним будинкам 1960–1970-х років. Багато з них проєктувалися зі строком експлуатації від 50 до 70 років. Якщо за десятиліття в будинку не було комплексної модернізації, покупець отримує не лише квартиру, а й можливі проблеми з трубами, електромережами, фасадом, дахом або підвалом.
Від купівлі також краще відмовитися, якщо у квартири є невирішені питання з правом власності, судові спори між власниками або неузгоджені перепланування.
Додатковим тривожним сигналом можуть бути постійні конфлікти навколо ОСББ або керуючої компанії. Неефективне управління зазвичай призводить до накопичення технічних проблем і погіршення стану будинку.
Що перевіряти перед угодою
Перед купівлею варто вивчити документи на квартиру, фінансовий стан будинку, наявність боргів і плани щодо ремонтів. Старий житловий фонд рекомендують оцінювати за чотирма ключовими критеріями:
- розташування будинку;
- технічний стан конструкцій;
- стан інженерних комунікацій;
- перспективи розвитку району.
Іноді доглянутий будинок 1950-х років може бути вдалішою інвестицією, ніж будинок 1980-х років із критичним фізичним зносом. Покупець фактично оцінює не лише квадратні метри, а й прогнозованість експлуатації житла на найближчі 15–20 років.
Які старі будинки залишаються ліквідними
Не весь старий житловий фонд втрачає привабливість. Високим попитом користуються історичні будинки в центральних районах великих міст, якісні «сталінки» та відреставровані будівлі з оновленими комунікаціями.
Такі квартири цінують за високі стелі, товсті цегляні стіни, хорошу шумоізоляцію, просторі кімнати та розташування у сформованому міському середовищі. У Києві, Львові чи Одесі квадратний метр у якісній «сталінці» або історичному будинку в центрі нерідко коштує дорожче, ніж житло в новобудовах комфорт-класу.
Найбільшу інвестиційну цінність мають модернізовані будинки, де оновлено фасади, покрівлі, ліфти та внутрішні мережі. Вони можуть конкурувати з новобудовами за рівнем комфорту, зберігаючи перевагу розвиненої інфраструктури навколо.
Надалі ринок старого житлового фонду, ймовірно, сильніше розділятиметься: якісні історичні будинки, модернізовані «сталінки» та квартири в центральних районах можуть утримувати ціну або дорожчати, тоді як зношені об’єкти без ремонтів втрачатимуть ліквідність.
