Договір оренди є основою багатьох бізнес-процесів, але часто стає причиною тривалих судових розглядів. Використання стандартних шаблонів і ігнорування правових нюансів може призвести до серйозних наслідків для обох сторін. В результаті виникають ситуації, коли орендар не може повноцінно використовувати об’єкт, орендодавець не може стягнути плату, а припинення договору призводить до значних штрафів. У статті розглядаються три поширені помилки, що допускаються при укладенні договорів оренди, з урахуванням правових позицій Верховного Суду.
Укладення притворних угод
Одна з поширених помилок — спроба обійти складну процедуру оренди державної або комунальної землі, укладаючи договір оренди елементів благоустрою або певного майна, наприклад, асфальтованої площадки. В одному з справ прокурор оспорював договір оренди танцювальної площадки, стверджуючи, що це прикриття для оренди землі, яку не можна було здавати.
Верховний Суд зазначив, що притворна угода — це угода, в якій сторони навмисно створюють іншу форму для приховування реальних відносин. Якщо буде встановлено, що угода була укладена з метою приховування іншої, суд повинен визнати саме цю угоду і вирішити спір відповідно до норм, що регулюють її. Якщо фактична угода суперечить закону, суд може визнати її недійсною.
Якщо об’єкт, наприклад площадка, має інвентарний номер і оціночну вартість, він може бути самостійним об’єктом оренди. Однак якщо метою є використання земельної ділянки, договір повинен укладатися саме щодо землі відповідно до Земельного кодексу України. В іншому випадку існує ризик визнання договору недійсним.
Термін дії договору оренди
Сторони часто вважають, що закінчення терміну договору автоматично припиняє всі зобов’язання. Однак якщо орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує протягом місяця, договір поновлюється.
В одному з справ орендар не повернув приміщення після закінчення терміну, а орендодавець нарахував неустойку в розмірі подвійної плати. Верховний Суд зазначив, що після закінчення терміну договору оренда автоматично продовжується на той же термін, якщо орендодавець не заперечує. Орендодавець має право відмовитися від договору, надіславши орендарю повідомлення протягом місяця після закінчення терміну.
Суд підкреслив, що якщо орендар не повертає майно, він повинен сплатити неустойку в розмірі подвійної плати за весь час прострочки. Орендодавцю рекомендується надіслати повідомлення про припинення договору протягом місяця після закінчення терміну, але краще за місяць до його закінчення. Орендарю варто наполягати на підписанні акта приймання-передачі майна.
Відсутність перевірки придатності майна для цільового призначення
Орендар може підписати договір на торгове місце, а потім з’ясувати, що об’єкт не введений в експлуатацію або не має статусу ринку, що робить неможливим отримання дозвільних документів. В одному з справ підприємець орендував площу для встановлення споруди, але не зміг отримати паспорт прив’язки через відсутність у орендодавця необхідних документів.
Верховний Суд роз’яснив, що наймодавець зобов’язаний передати наймачеві майно в стані, що відповідає умовам договору. Якщо якість майна не відповідає умовам договору, це може бути підставою для розірвання договору. Договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду у випадку суттєвого порушення договору іншою стороною.
Важливо прописувати в договорі конкретне цільове призначення майна та гарантії орендодавця щодо наявності всіх необхідних дозволів. Перед підписанням необхідно перевіряти реєстрацію права власності та введення об’єкта в експлуатацію.
