Сучасні підходи до заробітку на нерухомості змінюються. Засновник агентства Deniz Estate Юрій Грушецький ділиться думкою про те, скільки може приносити оренда в різних країнах і чому готельний формат стає все більш популярним.
Інвестори часто плутають два підходи: володіння квартирою для особистого користування та здачі в оренду, і сприйняття нерухомості як інструмента для отримання доходу. Це розрізнення впливає на вибір об’єкта і очікування від нього. Одні інвестори хочуть мати можливість використовувати об’єкт для себе, інші орієнтуються на дохідність і ліквідність.
Апартаменти та готельні номери як інвестиційні інструменти
Квартира залишається універсальним активом, який інвестор може використовувати на свій розсуд. Це дозволяє поєднувати особисте користування з орендою, але дохідність не є єдиним критерієм. Власники отримують більше можливостей, але й ризикують втратити частину доходу.
Готельний номер, навпаки, менш гнучкий, але працює як чистий інвестиційний продукт. Тут важливі не характеристики, а здатність генерувати дохід і зберігати ліквідність. Інвестори, орієнтуючись на дохід, частіше вибирають готельний формат, тоді як ті, хто хоче контролювати актив, залишаються з апартаментами.
Зміщення дохідної моделі в бік готельного формату
Зміни на ринку, особливо в Європі, ускладнили короткострокову оренду квартир. Раніше цей формат забезпечував високу дохідність, але тепер стикається з обмеженнями, такими як необхідність отримання ліцензій і погодження з мешканцями. Це призводить до зниження дохідності і гнучкості використання об’єктів.
Готельний формат, побудований під короткострокову оренду, не стикається з такими обмеженнями і дозволяє стабільно працювати з туристичним потоком. Розвиток готелів і апарт-готелів посилюється, в той час як класична оренда квартир втрачає популярність.
Формування доходу і ризики вибору
Незалежно від формату, дохід формується через управління об’єктом. В Іспанії дохідність від оренди квартир становить близько 7% до оподаткування, після сплати податків — близько 5% чистого прибутку. На Балі дохідність може досягати 9−12%, в Туреччині — 5−7%.
В готельному форматі дохід формується через оператора, який відповідає за заповнюваність і ціноутворення. Потенційна дохідність може становити 7−10% річних, якщо об’єкт знаходиться в вдалій локації.
Сезонність також впливає на дохід: в туристичних містах короткострокова оренда може приносити в 2−3 рази більше в високий сезон. Найбільші втрати інвестора відбуваються на етапі входу через завищені очікування дохідності.
Поріг входу, ліквідність і горизонт інвестиції
Різниця між форматами полягає в порозі входу і виході з активу. Квартири вимагають більшого стартового капіталу, що обмежує можливості для диверсифікації. Апартаменти мають ширшу аудиторію на виході, що підвищує ліквідність.
Готельний формат дозволяє входити на ринок з меншим капіталом і розподіляти кошти між кількома об’єктами. Ліквідність залежить від доходу: якщо номер стабільно приносить 7−10% річних, він залишається привабливим для інвесторів.
Готельні об’єкти можуть генерувати дохід десятиліттями, а апартаменти пропонують більше варіантів використання, але з меншою стабільністю. В результаті вибір між форматами залежить від структури капіталу інвестора і його готовності працювати з різними типами доходу і ліквідності.
Джерело: https://minfin.com.ua/realty/articles/kvartira-chi-gotelniy-nomer-za-kordonom-scho-obrati-investoru
