Современные подходы к заработку на недвижимости меняются. Основатель агентства Deniz Estate Юрий Грушецкий делится мнением о том, сколько может приносить аренда в разных странах и почему гостиничный формат становится все более популярным.
Инвесторы часто путают два подхода: владение квартирой для личного пользования и сдачи в аренду, и восприятие недвижимости как инструмента для получения дохода. Это различие влияет на выбор объекта и ожидания от него. Одни инвесторы хотят иметь возможность использовать объект для себя, другие ориентируются на доходность и ликвидность.
Апартаменты и гостиничные номера как инвестиционные инструменты
Квартира остается универсальным активом, который инвестор может использовать по своему усмотрению. Это позволяет сочетать личное пользование с арендой, но доходность не является единственным критерием. Владельцы получают больше возможностей, но и рискуют потерять часть дохода.
Гостиничный номер, напротив, менее гибок, но работает как чистый инвестиционный продукт. Здесь важны не характеристики, а способность генерировать доход и сохранять ликвидность. Инвесторы, ориентирующиеся на доход, чаще выбирают гостиничный формат, в то время как те, кто хочет контролировать актив, остаются с апартаментами.
Смещение доходной модели в сторону гостиничного формата
Изменения на рынке, особенно в Европе, усложнили краткосрочную аренду квартир. Ранее этот формат обеспечивал высокую доходность, но теперь сталкивается с ограничениями, такими как необходимость получения лицензий и согласования с жильцами. Это приводит к снижению доходности и гибкости использования объектов.
Гостиничный формат, построенный под краткосрочную аренду, не сталкивается с такими ограничениями и позволяет стабильно работать с туристическим потоком. Развитие отелей и апарт-отелей усиливается, в то время как классическая аренда квартир теряет популярность.
Формирование дохода и риски выбора
Независимо от формата, доход формируется через управление объектом. В Испании доходность от аренды квартир составляет около 7% до налогообложения, после уплаты налогов — около 5% чистой прибыли. На Бали доходность может достигать 9−12%, в Турции — 5−7%.
В гостиничном формате доход формируется через оператора, который отвечает за заполняемость и ценообразование. Потенциальная доходность может составлять 7−10% годовых, если объект находится в удачной локации.
Сезонность также влияет на доход: в туристических городах краткосрочная аренда может приносить в 2−3 раза больше в высокий сезон. Наибольшие потери инвестора происходят на этапе входа из-за завышенных ожиданий доходности.
Порог входа, ликвидность и горизонт инвестиции
Разница между форматами заключается в пороге входа и выходе из актива. Квартиры требуют большего стартового капитала, что ограничивает возможности для диверсификации. Апартаменты имеют более широкую аудиторию на выходе, что повышает ликвидность.
Гостиничный формат позволяет входить на рынок с меньшим капиталом и распределять средства между несколькими объектами. Ликвидность зависит от дохода: если номер стабильно приносит 7−10% годовых, он остается привлекательным для инвесторов.
Гостиничные объекты могут генерировать доход десятилетиями, а апартаменты предлагают больше вариантов использования, но с меньшей стабильностью. В итоге выбор между форматами зависит от структуры капитала инвестора и его готовности работать с разными типами дохода и ликвидности.
Источник: https://minfin.com.ua/realty/articles/kvartira-chi-gotelniy-nomer-za-kordonom-scho-obrati-investoru
