Іспанський ринок нерухомості залишається привабливим для інвесторів, однак купівля житла для власного проживання і для здавання в оренду потребує різних підходів. До вибору об’єкта важливо зрозуміти, яка модель оренди працюватиме в конкретній локації та яких витрат вона потребуватиме.
Курортна і туристична нерухомість
В Іспанії часто змішують два різні типи орендної нерухомості: курортну і туристичну. Вони відрізняються розташуванням, строками оренди, очікуваннями гостей, дохідністю і вимогами до управління.
Курортна нерухомість зазвичай розташована біля моря або в районах із хорошим кліматом і розвиненою інфраструктурою. Таке житло орендують на тиждень, два або на кілька зимових місяців. Для частини орендарів, наприклад британців чи скандинавів, важливіша не перша лінія біля моря, а тиша, сонце, чисте повітря і зручності всередині комплексу: басейн, спортзал, сад, дитячі майданчики. Тому популярні урбанізації на відстані 2−5 км від узбережжя.
Туристична нерухомість — це, як правило, квартири у великих містах, таких як Барселона, Валенсія, Аліканте і Малага. Для них ключове значення має близькість до кафе, ресторанів, музеїв і пам’яток. Середній строк оренди становить 2−3 ночі, тому такий формат потребує постійної зміни гостей, високого рівня сервісу і щоденного управління.
Перед купівлею варто консультуватися з керуючими компаніями, які працюють з орендою в обраному регіоні. Це допомагає оцінити локацію, тип житла, цільову аудиторію, витрати на утримання, заповнюваність і можливий дохід у високий та низький сезон.
За досвідом інвесторів, стабільно показує себе південь Іспанії, зокрема регіон Коста-Бланка протяжністю понад 150 км уздовж узбережжя. Тут конкуренція нижча, ніж у Барселоні чи Валенсії, водночас попит залишається високим, а вибір об’єктів досить широкий.
Новобудова чи вторинний ринок
Тип нерухомості безпосередньо впливає на дохідність, витрати і можливість легально здавати житло. Вторинні квартири часто потребують не лише косметичного ремонту, а й приведення до сучасних стандартів. Для оренди об’єкт повинен мати екологічний сертифікат певного рівня.
Новобудови зазвичай отримують клас А або А+, що підтверджує енергоефективність і сучасні технічні рішення. Для вторинної нерухомості також потрібна сертифікація, щонайменше рівня B або А. Це може потребувати заміни вікон і дверей, модернізації кондиціювання або оновлення побутової техніки, що знижує підсумкову прибутковість.
Додатковий фактор — обмеження на туристичні ліцензії. З 1 січня 2025 року Барселона, Валенсія й Аліканте запровадили дворічний мораторій, який фактично блокує офіційну подобову оренду нових об’єктів без ліцензії. В інших регіонах дозволи ще можна отримати, процедура займає від 2 тижнів до 3 місяців, а вартість становить від 100 до 200 євро.
Первинна нерухомість зазвичай не потребує ремонту, відповідає сучасним вимогам до енергоефективності, звукоізоляції, вентиляції та ергономіки. Такі об’єкти передаються з документами, сертифікатами і гарантіями забудовника. У середньому вони здаються дорожче за аналоги на вторинному ринку, а ROI вищий завдяки меншому зносу і готовності до експлуатації.
Ще одна перевага купівлі на етапі будівництва — розстрочка. Інвестор може розподілити платежі та увійти в проєкт на ранньому етапі, коли ціна нижча. Після введення об’єкта в експлуатацію дохідність може збільшитися не лише завдяки оренді, а й через зростання вартості нерухомості.
Короткострокова і довгострокова оренда
Короткострокова оренда потенційно приносить більше. Середній показник по ринку становить 6−9% річних до оподаткування, залежно від локації, сезону і якості управління. Пік попиту припадає на липень і серпень, а високий сезон триває із середини травня до 15 вересня, включно з новорічними святами.
При цьому короткострокова оренда не є повністю пасивною інвестицією. Навіть одна квартира на Airbnb або Booking потребує постійної уваги: бронювань, спілкування з гостями, заселення і виселення, прибирання, обслуговування та розв’язання позаштатних ситуацій. У разі передання об’єкта керуючій компанії стандартна комісія за повний цикл управління становить 20% від доходу.
Довгострокова оренда простіша в адмініструванні. Якщо власник не хоче займатися об’єктом самостійно, керуюча компанія зазвичай бере 10% від щомісячної орендної плати.
Дохідність при цьому нижча: у середньому 5−7% річних до оподаткування. Така модель підходить для локацій без туристичного потоку, для житла, купленого радше «для себе», а також для інвесторів, яким важлива стабільність і мінімум операційних завдань.
У великих містах, де неможливо отримати туристичну ліцензію, довгострокова оренда часто залишається єдиним легальним варіантом.
Ліцензії та обмеження
З 1 січня 2025 року в Барселоні, Валенсії й Аліканте діє дворічний мораторій на видачу нових ліцензій для короткострокової оренди. Це означає, що купівля квартири без чинного дозволу в цих містах не дасть змоги легально здавати її подобово.
В інших регіонах ліцензії поки видають, але регулювання поступово посилюється. Муніципалітети запроваджують зонування, ліміти на кількість дозволів і додаткові вимоги. Правила можуть відрізнятися навіть у межах одного міста залежно від району.
Також зростають вимоги до самих об’єктів: кондиціювання, шумоізоляції, енергоефективності. Власникам може знадобитися додаткове інвестування, щоб отримати або зберегти ліцензію.
Чому важлива стратегія
Нерухомість не завжди автоматично стає дохідним активом. Навіть квартира з видом на море може виявитися фінансовим навантаженням, якщо заздалегідь не прорахувати модель оренди, цільову аудиторію, юридичний статус і витрати.
Об’єкт починає приносити дохід лише тоді, коли власник розуміє, кому, на яких умовах, у який сезон і в якому форматі він здаватиме його в оренду. Тому успішна інвестиція починається не з вибору квартири, а з відповіді на запитання, як саме вона зароблятиме.
