Ринок нерухомості Києва помітно пожвавився, а ціни на частину об’єктів майже повернулися до рівня 2021 року. Однак зростання залишається вибірковим: найбільше дорожчають сучасні каркасні будинки, квартири в центрі та об’єкти, придатні для оренди.
Чому інвестори повертаються на ринок
Одна з причин інтересу до столичної нерухомості — очікування швидкого завершення війни та післявоєнного зростання ринку. Частина іноземних інвесторів, зокрема з Азії та інших регіонів, купує квартири в центрі Києва з гарними краєвидами, розраховуючи здавати їх подобово туристам і гостям міста.
Ще один фактор — прагнення захистити капітал від інфляції та фінансової нестабільності, зокрема коливань на фондових ринках і недовіри до долара. Таких покупців частіше цікавлять новобудови в центральних і прилеглих до центру районах, бажано біля метро.
Попит підтримують і внутрішньо переміщені особи. Для них інвестори купують житло не лише в центрі, а й у спальних районах, розраховуючи на довгострокову оренду.
Які будинки мають попит
На ринку Києва виокремлюють кілька типів будинків:
- царські;
- «сталінки»;
- «хрущовки»;
- «брежнєвки»;
- сучасні.
Попит на сучасні каркасні будівлі зріс сильніше, ніж на панельні будинки та будівлі із самонесними стінами. У результаті панельні будинки та будинки старих конструкцій поступово втрачають у ціні.
Будинки до періоду «брежнєвок» переважно зводили із самонесними стінами, де перекриття спираються на стіни. Зазвичай їхня поверховість становить до 5−6 поверхів. «Брежнєвки» та частина «хрущовок» переважно панельні. Такі будівлі вважаються більш уразливими під час ракетних ударів, оскільки можуть руйнуватися цілими секціями.
Каркасні будинки побудовані на системі вертикальних колон і горизонтальних балок, які витримують значні навантаження. У разі пошкоджень у таких будівлях, як правило, страждає менша частина будинку, а відновлення відбувається швидше. Саме тому квартири в сучасних каркасних новобудовах сьогодні мають найбільший попит.
Водночас не всі сучасні будинки є каркасними. Економклас часто будують за панельною технологією, а будівлі із самонесними стінами можуть мати значний фізичний знос.
Як змінюються ціни
Узимку в Солом’янському районі Києва квартиру в «хрущовці» продали приблизно за 800 дол./кв. м. Аналогічну ціну зафіксували на Сирці. Для «хрущовок» і «брежнєвок» 800 дол./кв. м зараз вважається масовим орієнтиром, хоча окремі об’єкти можуть продаватися дорожче через особливості будинку або району.
На Новобіличах квартиру в панельному будинку «чеського проєкту» продали за 900 дол./кв. м. Оцінювачі зазначають, що надбавка за «чеський проєкт» становить близько 12,5%.
У новобудові на Теремках квартиру зі стильним ремонтом і меблями на 21-му поверсі 25-поверхового будинку продали за 1 600 дол./кв. м. Попри віддаленість від центру та високий поверх, ціна майже вдвічі вища, ніж у квартири в «хрущовці».
Площа також суттєво впливає на вартість квадратного метра. У Дніпровському районі квартиру в новобудові з ремонтом площею 119 кв. м продали за 800 дол./кв. м. У невеликих квартирах до 40−50 кв. м вартість квадратного метра зазвичай вища.
Після введення новобудови в експлуатацію її ціна зазвичай зростає приблизно на 10−20%. Відсутність ремонту знижує вартість житла приблизно на 300 дол. за квадратний метр, а автономне опалення, навпаки, підвищує ціну квартири приблизно на 10%.
Що ще впливає на вартість
Покупці й надалі враховують надійність електропостачання. Якщо в будинку не вимикають світло, квартира має підвищений попит. Наявність укриття також може збільшити ціну.
Локація залишається одним із ключових факторів: попит вищий на житло поруч із роботою, метро, супермаркетами, школами, поліклініками та іншою інфраструктурою.
Верхні поверхи стали менш популярними через побоювання щодо влучань і складності гасіння пожеж. Перевагу частіше мають нижні поверхи — до шостого. Однак у каркасних будинках поверховість зазвичай становить не менш ніж 20−25 поверхів, тому покупці обирають між безпечнішою конструкцією та висотою поверху.
Наприклад, видову квартиру в каркасному будинку з краєвидом на Дніпро площею 30 кв. м на 21-му поверсі без ремонту продали у квітні 2025 року за 53 тис. дол., або 1 700 дол./кв. м.
Для квартир площею 40−50 кв. м у введених в експлуатацію новобудовах без ремонту базова ціна становить 1 200−1 400 дол./кв. м залежно від локації. У панельних будинках і «хрущовках» орієнтир залишається на рівні близько 800 дол./кв. м.
Центр Києва та очікування ринку
Найвищий попит традиційно мають квартири в центрі — на Хрещатику та Печерську. Їх часто купують під подобову оренду та оренду для іноземців. Новобудов у цих районах мало, тому ціни майже незалежно від конструктивної схеми будівлі повертаються до рівня 2021 року й іноді сягають 4−5 тис. дол./кв. м.
Водночас оренда не встигає за зростанням цін продажу. Ставка капіталізації становить приблизно 5−6%, що означає окупність 20−25 років. Тому оренда поки залишається вигіднішою за купівлю.
У Києві будують дедалі більше сучасних каркасних будинків, і ціни на них зростають. Інвестори розраховують, що після війни попит на столичну нерухомість суттєво збільшиться, тому купують житло з очікуванням майбутнього зростання вартості.
