Ринок курортної нерухомості Іспанії залишається привабливим для інвесторів. Купівля готових об’єктів дає змогу швидко вийти на ринок, однак не дозволяє впливати на продукт і обмежує потенційну дохідність. Тому частина інвесторів переходить до девелопменту — участі у створенні нерухомості з нуля.
Іспанський ринок має жорстке регулювання. Отримання будівельної ліцензії може тривати понад рік, а перші проєкти девелоперу доводиться фінансувати власним коштом. Використовувати гроші роздрібних інвесторів без банківської гарантії або страхування не можна, а нові компанії зазвичай не можуть одразу отримати такі інструменти. Це підвищує поріг входу, але робить ринок більш захищеним.
Чим відрізняється девелопмент в Іспанії
В Іспанії девелопер повинен мати високий рівень підготовки та значний власний капітал. Банки й страхові компанії не видають гарантій новим гравцям без реалізованих проєктів, тому перші об’єкти доводиться запускати самостійно. Додатковим фактором залишається бюрократія: лише оформлення будівельної ліцензії займає понад рік.
Для порівняння, на Балі у 2021 році вхід у девелоперський бізнес був можливий із 30−50 тисяч доларів. Цих коштів вистачало на аванс за ділянку, базовий архітектурний проєкт, візуалізацію та старт залучення грошей від роздрібних інвесторів. Основою фінансування в таких схемах часто ставали передпродажі, що збільшувало ризики для покупців.
В Іспанії підхід інший: розпочати будівництво без власного капіталу та гарантій неможливо, а кошти роздрібних покупців можна використовувати лише після отримання банківської гарантії або страхування. Це сповільнює запуск проєктів, але підвищує їхню передбачуваність.
Потенційна дохідність компенсує складність входу. У середньому девелоперський проєкт може приносити 30−40 відсотків ROI за цикл у два-три роки. Зростання вартості починається ще до будівництва: ділянка, куплена за один мільйон євро, після розроблення проєкту й отримання ліцензії може оцінюватися вже у півтора мільйона.
Основні етапи проєкту
Девелоперський цикл починається з вибору земельної ділянки. Її потенціал визначається не лише ціною, а й можливістю отримати дозволи під конкретний тип нерухомості. Потім розробляється базовий архітектурний проєкт і формується фінансова модель з урахуванням вартості землі, будівництва, очікуваної ціни продажу та податків.
Наступний етап — пресейл. На цій стадії перші інвестори можуть увійти в проєкт на умовах, близьких до собівартості. Для девелопера це спосіб залучити частину коштів і підтвердити попит. Водночас значна частка фінансування зазвичай забезпечується банківськими кредитами, що знижує навантаження на інвестора.
У класичному форматі мінімальний бюджет інвестора починається приблизно з 2,5−3 мільйона. Цієї суми достатньо для будівництва житлового комплексу на 10−12 квартир. Також існують колективні моделі участі, де вкладення можуть починатися від 100−300 тисяч євро.
Зазвичай інвестиційний горизонт становить два-три роки. Гроші вносяться не одразу, а поетапно — від купівлі землі до введення об’єкта в експлуатацію. Такий підхід дає змогу планувати вкладення й контролювати ефективність проєкту на різних стадіях.
Ключові ризики для інвестора
Головне побоювання інвесторів — чи буде об’єкт добудований. В Іспанії цей ризик суттєво знижений законодавством. Після змін, ухвалених у 2012 році, для житлових проєктів обов’язковими є банківська гарантія або страхування. Якщо девелопер збанкрутує, банк або страхова компанія мають повернути гроші інвесторам або залучити іншого підрядника для завершення будівництва.
Більш значущі ризики пов’язані з якістю об’єкта та фінансовим результатом. На ринку трапляються проєкти, заявлені як преміум, але фактично такі, що відповідають середньому рівню. Ще один ризик — завищені фінансові прогнози, в яких не враховуються повне податкове навантаження або реальна швидкість продажів.
Податки необхідно закладати у фінансову модель із самого початку. В Іспанії їх не можна ігнорувати або суттєво мінімізувати, тому без коректного обліку податкових зобов’язань розрахунки втрачають практичний сенс.
Локація також може стати слабким місцем. Навіть недорога земельна ділянка в невдалому місці знижує ліквідність проєкту й очікуваний прибуток. Для інвестора ключовими критеріями залишаються два фактори: об’єкт має бути зданий у заявлений строк і має забезпечити запланований дохід.
Південь Іспанії та перспективні регіони
Південь Іспанії вважається одним із найперспективніших напрямів для девелопменту. Коста-Бланка, провінція Валенсія, Аліканте та Ореуела-Коста зберігають відносно доступну вартість землі й розвиваються завдяки новим інфраструктурним проєктам. У цих регіонах ще залишається простір для будівництва, якого менше в інших частинах країни.
Попит підтримують іноземні покупці. Курортна нерухомість цікава не лише європейцям і британцям, а також американцям, канадцям та інвесторам із Латинської Америки. Зростання туризму впливає на орендні ставки й вартість готельних номерів, що стимулює подальший розвиток ринку.
Окремий потенціал пов’язаний із готельною нерухомістю. В Аліканте за останні два роки середня ціна номера помітно зросла, і очікується, що така динаміка збережеться в найближчі п’ять років. Це відкриває додаткові можливості для готельного девелопменту.
У найближчі три-п’ять років девелопмент, імовірно, залишиться одним із ключових способів інвестування в іспанську нерухомість. Його перевага полягає не лише в дохідності, а й у можливості контролювати вартість на кожному етапі — від купівлі землі до виведення готового об’єкта на ринок.
