За годы полномасштабной войны карта первичного рынка жилья Киева заметно изменилась. Покупатели стали иначе оценивать жилье, а новые проекты все чаще запускаются не в центре, а в спальных районах, прежде всего на левом берегу столицы. Об этом свидетельствуют данные исследования компании «Интергал-Буд».
До 2022 года девелоперская активность была более равномерно распределена между центром и правобережными районами. После 2022 года застройщики чаще выбирают локации, где можно сочетать современное жилье с уже развитой инфраструктурой.
Одним из ключевых трендов последних шести месяцев стало замедление строительства: сократилось количество запусков новых объектов, а спрос на квартиры в новостройках снизился.
Изменились и критерии выбора жилья. Если раньше важными были престижность района и близость к центру, то сейчас на первый план вышли транспортная доступность, автономность дома, наличие укрытия и инфраструктура для повседневной жизни.
В 2025 году наибольшая доля стартов продаж новых жилых комплексов и новых очередей в уже строящихся проектах пришлась на Дарницкий район — 27% всех стартов продаж в Киеве. Всего за год, по данным Лун, стартовали продажи 20 объектов.
На втором месте оказался Голосеевский район с долей 19%. Далее следуют Оболонский — 13%, Шевченковский — 11% и Святошинский — 9%. Еще около 20% стартов продаж пришлось на другие районы столицы.
«Такая структура предложения свидетельствует о том, что девелоперская активность смещается из центральных районов в локации с потенциалом комплексного развития, отражая изменение приоритетов покупателей», — отмечают в компании «Интергал-Буд».
Сейчас наибольшая плотность нового жилья рядом с метро наблюдается в восточных и юго-восточных районах Киева. Лидирует Дарницкий район: в радиусе 15 минут ходьбы от станций метро там расположено примерно 70–74 тыс. квартир.
В Голосеевском районе этот показатель составляет 53–57 тыс. квартир, в Оболонском — 40–42 тыс. квартир. Высокая концентрация жилья возле метро также характерна для Шевченковского района — 45–48 тыс. квартир и Святошинского — 33–35 тыс. квартир.
Среди преимуществ левобережных районов аналитики называют более доступную стоимость жилья, большой объем новых предложений, развитую социальную и коммерческую инфраструктуру, высокую концентрацию жилья возле метро, а также более широкие возможности покупки квартир по государственным программам.
Цены на квартиры по районам Киева
Изменение спроса видно и по стоимости жилья. Самым дорогим районом столицы остается Печерск, где средняя цена составляет около $2600 за квадратный метр. При этом на правом берегу объем предложения меньше.
В районах среднего ценового сегмента застройка плотнее, а цены значительно ниже. В Голосеевском районе средняя стоимость квадратного метра составляет около $1 300, в Оболонском — $1 200, в Дарницком — около $1 000.
По словам руководителя отдела аналитики компании «Интергал-Буд» Дмитрия Измайлова, Печерск остается самым дорогим районом Киева, однако уже не является центром нового строительства. Средняя стоимость жилья там почти в 2,5 раза выше, чем в Дарницком районе.
«Именно Дарница сегодня концентрирует наибольший объем нового предложения на первичном рынке», — поясняет Дмитрий Измайлов.
Как меняется карта строительства
Аналитики считают, что из-за обстоятельств войны первичный рынок жилья Киева стал более «микрорайонным». Сейчас между собой конкурируют не столько районы в целом, сколько отдельные локации с лучшим сочетанием безопасности, транспортной доступности, современной застройки и готовой инфраструктуры.
Если эти тенденции сохранятся, после завершения войны левый берег Киева может получить наибольший потенциал роста стоимости жилья, считает Дмитрий Измайлов.
«Мы наблюдаем появление новой карты жилого Киева. Выигрывают локации, предлагающие пешую доступность к метро, автономность, наличие укрытий и сформированную инфраструктуру. Именно они будут определять развитие первичного рынка столицы в ближайшие годы», — отметил он.
