За роки повномасштабної війни карта первинного ринку житла Києва помітно змінилася. Покупці стали інакше оцінювати житло, а нові проєкти дедалі частіше запускають не в центрі, а в спальних районах, насамперед на лівому березі столиці. Про це свідчать дані дослідження компанії «Інтергал-Буд».
До 2022 року девелоперська активність була більш рівномірно розподілена між центром і правобережними районами. Після 2022 року забудовники частіше обирають локації, де можна поєднати сучасне житло з уже розвиненою інфраструктурою.
Одним із ключових трендів останніх шести місяців стало уповільнення будівництва: скоротилася кількість запусків нових об’єктів, а попит на квартири в новобудовах знизився.
Змінилися й критерії вибору житла. Якщо раніше важливими були престижність району та близькість до центру, то зараз на перший план вийшли транспортна доступність, автономність будинку, наявність укриття та інфраструктура для повсякденного життя.
У 2025 році найбільша частка стартів продажів нових житлових комплексів і нових черг у проєктах, що вже будуються, припала на Дарницький район — 27% усіх стартів продажів у Києві. Загалом за рік, за даними ЛУН, стартували продажі 20 об’єктів.
На другому місці опинився Голосіївський район із часткою 19%. Далі йдуть Оболонський — 13%, Шевченківський — 11% і Святошинський — 9%. Ще близько 20% стартів продажів припало на інші райони столиці.
«Така структура пропозиції свідчить про те, що девелоперська активність зміщується з центральних районів у локації з потенціалом комплексного розвитку, відображаючи зміну пріоритетів покупців», — зазначають у компанії «Інтергал-Буд».
Зараз найбільша щільність нового житла поруч із метро спостерігається у східних і південно-східних районах Києва. Лідирує Дарницький район: у радіусі 15 хвилин ходьби від станцій метро там розташовано приблизно 70–74 тис. квартир.
У Голосіївському районі цей показник становить 53–57 тис. квартир, в Оболонському — 40–42 тис. квартир. Висока концентрація житла біля метро також характерна для Шевченківського району — 45–48 тис. квартир і Святошинського — 33–35 тис. квартир.
Серед переваг лівобережних районів аналітики називають доступнішу вартість житла, великий обсяг нових пропозицій, розвинену соціальну та комерційну інфраструктуру, високу концентрацію житла біля метро, а також ширші можливості купівлі квартир за державними програмами.
Ціни на квартири за районами Києва
Зміну попиту видно і за вартістю житла. Найдорожчим районом столиці залишається Печерськ, де середня ціна становить близько $2600 за квадратний метр. При цьому на правому березі обсяг пропозиції менший.
У районах середнього цінового сегмента забудова щільніша, а ціни значно нижчі. У Голосіївському районі середня вартість квадратного метра становить близько $1 300, в Оболонському — $1 200, у Дарницькому — близько $1 000.
За словами керівника відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитра Ізмайлова, Печерськ залишається найдорожчим районом Києва, однак уже не є центром нового будівництва. Середня вартість житла там майже у 2,5 раза вища, ніж у Дарницькому районі.
«Саме Дарниця сьогодні концентрує найбільший обсяг нової пропозиції на первинному ринку», — пояснює Дмитро Ізмайлов.
Як змінюється карта будівництва
Аналітики вважають, що через обставини війни первинний ринок житла Києва став більш «мікрорайонним». Зараз між собою конкурують не стільки райони загалом, скільки окремі локації з кращим поєднанням безпеки, транспортної доступності, сучасної забудови та готової інфраструктури.
Якщо ці тенденції збережуться, після завершення війни лівий берег Києва може отримати найбільший потенціал зростання вартості житла, вважає Дмитро Ізмайлов.
«Ми спостерігаємо появу нової карти житлового Києва. Виграють локації, що пропонують пішу доступність до метро, автономність, наявність укриттів і сформовану інфраструктуру. Саме вони визначатимуть розвиток первинного ринку столиці в найближчі роки», — зазначив він.
