Рынок недвижимости Киева заметно оживился, а цены на часть объектов почти вернулись к уровню 2021 года. Однако рост остается выборочным: больше всего дорожают современные каркасные дома, квартиры в центре и объекты, пригодные для аренды.
Почему инвесторы возвращаются на рынок
Одна из причин интереса к столичной недвижимости — ожидание скорого завершения войны и послевоенного роста рынка. Часть иностранных инвесторов, в том числе из Азии и других регионов, покупает квартиры в центре Киева с красивыми видами, рассчитывая сдавать их посуточно туристам и гостям города.
Еще один фактор — стремление защитить капитал от инфляции и финансовой нестабильности, включая колебания на фондовых рынках и недоверие к доллару. Таких покупателей чаще интересуют новостройки в центральных и прилегающих к центру районах, желательно возле метро.
Спрос поддерживают и внутренне перемещенные лица. Для них инвесторы покупают жилье не только в центре, но и в спальных районах, рассчитывая на долгосрочную аренду.
Какие дома пользуются спросом
На рынке Киева выделяют несколько типов домов:
- царские;
- «сталинки»;
- «хрущевки»;
- «брежневки»;
- современные.
Спрос на современные каркасные здания вырос сильнее, чем на панельные дома и здания с самонесущими стенами. В результате панельные дома и дома старых конструкций постепенно теряют в цене.
Дома до периода «брежневок» в основном строились с самонесущими стенами, где перекрытия опираются на стены. Обычно их высотность составляет до 5−6 этажей. «Брежневки» и часть «хрущевок» преимущественно панельные. Такие здания считаются более уязвимыми при ракетных ударах, поскольку могут разрушаться целыми секциями.
Каркасные дома построены на системе вертикальных колонн и горизонтальных балок, которые выдерживают значительные нагрузки. При повреждениях в таких зданиях, как правило, страдает меньшая часть дома, а восстановление проходит быстрее. Именно поэтому квартиры в современных каркасных новостройках сегодня востребованы больше всего.
При этом не все современные дома являются каркасными. Эконом-класс часто строится по панельной технологии, а здания с самонесущими стенами могут иметь значительный физический износ.
Как меняются цены
Зимой в Соломенском районе Киева квартиру в «хрущевке» продали примерно за 800 долл./кв. м. Аналогичная цена была зафиксирована на Сырце. Для «хрущевок» и «брежневок» 800 долл./кв. м сейчас считается массовым ориентиром, хотя отдельные объекты могут продаваться дороже из-за особенностей дома или района.
На Новобеличах квартиру в панельном доме «чешского проекта» продали за 900 долл./кв. м. Оценщики отмечают, что надбавка за «чешский проект» составляет около 12,5%.
В новостройке на Теремках квартира со стильным ремонтом и мебелью на 21-м этаже 25-этажного дома была продана за 1 600 долл./кв. м. Несмотря на удаленность от центра и высокий этаж, цена почти вдвое выше, чем у квартиры в «хрущевке».
Площадь также существенно влияет на стоимость квадратного метра. В Днепровском районе квартиру в новостройке с ремонтом площадью 119 кв. м продали за 800 долл./кв. м. В небольших квартирах до 40−50 кв. м стоимость квадратного метра обычно выше.
После ввода новостройки в эксплуатацию ее цена обычно увеличивается примерно на 10−20%. Отсутствие ремонта снижает стоимость жилья примерно на 300 долл. за квадратный метр, а автономное отопление, наоборот, повышает цену квартиры примерно на 10%.
Что еще влияет на стоимость
Покупатели по-прежнему учитывают надежность электроснабжения. Если в доме не отключают свет, квартира пользуется повышенным спросом. Наличие укрытия также может увеличить цену.
Локация остается одним из ключевых факторов: спрос выше на жилье рядом с работой, метро, супермаркетами, школами, поликлиниками и другой инфраструктурой.
Верхние этажи стали менее популярными из-за опасений по поводу попаданий и сложности тушения пожаров. Преимуществом чаще пользуются нижние этажи — до шестого. Однако в каркасных домах высотность обычно составляет не менее 20−25 этажей, поэтому покупатели выбирают между более безопасной конструкцией и высотой этажа.
Например, видовая квартира в каркасном доме с видом на Днепр площадью 30 кв. м на 21-м этаже без ремонта была продана в апреле 2025 года за 53 тыс. долл., или 1 700 долл./кв. м.
Для квартир площадью 40−50 кв. м в введенных в эксплуатацию новостройках без ремонта базовая цена составляет 1 200−1 400 долл./кв. м в зависимости от локации. В панельных домах и «хрущевках» ориентир остается на уровне около 800 долл./кв. м.
Центр Киева и ожидания рынка
Самым высоким спросом традиционно пользуются квартиры в центре — на Крещатике и Печерске. Их часто покупают под посуточную аренду и аренду для иностранцев. Новостроек в этих районах мало, поэтому цены почти независимо от конструктивной схемы здания возвращаются к уровню 2021 года и иногда достигают 4−5 тыс. долл./кв. м.
При этом аренда не успевает за ростом цен продажи. Ставка капитализации составляет примерно 5−6%, что означает окупаемость 20−25 лет. Поэтому аренда пока остается выгоднее покупки.
В Киеве строят все больше современных каркасных домов, и цены на них растут. Инвесторы рассчитывают, что после войны спрос на столичную недвижимость существенно увеличится, поэтому покупают жилье с ожиданием будущего роста стоимости.
