После войны украинский рынок недвижимости будет проходить не только восстановление, но и переоценку подходов к инвестированию. Вместо покупки объекта как физического актива все большее значение будет иметь модель стабильного денежного потока.
На этом фоне возрастает роль REIT и других коллективных инвестиционных моделей. Они позволяют вкладывать не просто в квадратные метры, а в доходность, диверсификацию и профессиональное управление активом.
Ключевым станет вопрос не только роста цен после стабилизации, а того, какие сегменты смогут обеспечить прогнозируемый cash flow, прозрачность и масштаб для объединения активов в фонды.
Жилая аренда
Коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук отмечает, что рынок жилой доходной недвижимости меняется как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. По его словам, инвесторы переходят от владения «кирпичом» к покупке «сервиса и денежного потока».
«Прежний подход, когда человек просто покупал квартиру, сам делал ремонт, искал арендаторов и постоянно решал какие-то бытовые проблемы, стремительно уходит в прошлое», — отметил Виктор Бойчук.
Эксперт подчеркивает, что само здание является только инструментом, а стабильный денежный поток создает профессиональное операционное управление.
Жилая аренда рассматривается как один из главных сегментов для доходной недвижимости. На спрос влияют мобильность населения, изменение географии работы, отложенный спрос на покупку жилья, нехватка качественного предложения и изменение отношения к собственному жилью.
Аренда в Украине постепенно перестает быть временным этапом перед покупкой квартиры. Для части людей, особенно молодежи в крупных городах, региональных центрах и местах концентрации бизнеса, она становится долгосрочным форматом жизни.
В S1 REIT сообщают о трех инвестиционных фондах, где запланированная прибыль составляет до 10,4% годовых в валюте. По словам коммерческого директора, капитализация фонда S1 ВДНХ за прошлый год составила +5,7% в валюте. За период с апреля по декабрь 2025 года общая годовая доходность этого фонда составила 16,9% в долларе или 20,5% в гривне.
Компания также планирует в этом году запустить еще 3−5 новых фондов в жилом и коммерческом сегментах.
Торговая и логистическая недвижимость
К важным направлениям относятся торговая и логистическая недвижимость. Эти сегменты напрямую связаны с движением товаров, торговлей, производством и восстановлением цепей поставок.
Для REIT такие объекты привлекательны благодаря относительно стандартизированному формату, понятной арендной модели и связи с экономической активностью. После войны инвестиции в торговлю и логистику могут усиливаться за счет восстановления транспортных коридоров, роста e-commerce, развития национального ритейла, релокации предприятий и появления новых производственных хабов.
В S1 REIT торговлю называют вторым приоритетным сегментом портфеля. По словам Виктора Бойчука, небольшие районные торговые центры во время кризисов показали себя как устойчивые объекты, поскольку закрывают ежедневные потребности жителей.
Апарт-отели и туристическая инфраструктура
Еще одно направление — апарт-отели, гостиничная недвижимость и туристическая инфраструктура. Это менее консервативный сегмент, однако он может стать драйвером в регионах с выраженной туристической специализацией.
Потенциал могут иметь Карпаты, Закарпатье, Львовщина, Ивано-Франковская область и отдельные города, где сочетаются рекреация, культура, медицина и природные ресурсы. Для инвестора этот сегмент интересен возможностью получать доход по более маржинальной модели использования объекта.
Энергетика и медицинская недвижимость
Среди перспективных направлений также выделяют энергетическую инфраструктуру и медицинскую доходную недвижимость.
По словам Виктора Бойчука, энергетика является критически важным направлением для развития Украины и требует масштабных инвестиций, поскольку без света и тепла не сможет работать бизнес.
Медицинская доходная недвижимость включает качественные помещения для частных клиник, диагностических и реабилитационных центров. Спрос на такие объекты растет. Этот сегмент может сформировать устойчивый класс активов, поскольку медицинский бизнес обычно арендует локации на длительный срок.
Что будет влиять на рынок
Рост доходной недвижимости после войны не будет автоматическим. На него будут влиять несколько факторов.
- Урбанизация и новая география экономики. Быстрее будут развиваться города и регионы, где сочетаются безопасность, человеческий капитал, инфраструктура и деловая активность.
- Релокация бизнеса. Перемещение компаний формирует спрос на склады, жилье для работников, офисы, гостиницы и сервисные площади.
- Международные инвестиции. Для привлечения капитала Украине нужны понятные правила институциональных инвестиций в доходную недвижимость и модели, близкие к REIT.
- Развитие внутреннего туризма. Рост спроса на локальный отдых, оздоровление и короткие поездки может поддержать гостиничную, туристическую и сервисную недвижимость.
При этом рынок доходной недвижимости в Украине еще долго будет оставаться рисковым. Среди ключевых вызовов — макроэкономическая ситуация, стоимость финансирования, динамика доходов населения, платежеспособность бизнеса и курсовая стабильность.
