Договор аренды является основой многих бизнес-процессов, но часто становится причиной длительных судебных разбирательств. Использование стандартных шаблонов и игнорирование правовых нюансов может привести к серьезным последствиям для обеих сторон. В результате возникают ситуации, когда арендатор не может полноценно использовать объект, арендодатель не может взыскать плату, а прекращение договора приводит к значительным штрафам. В статье рассматриваются три распространенные ошибки, допускаемые при заключении договоров аренды, с учетом правовых позиций Верховного Суда.
Заключение притворных сделок
Одна из распространенных ошибок — попытка обойти сложную процедуру аренды государственной или коммунальной земли, заключая договор аренды элементов благоустройства или определенного имущества, например, асфальтированной площадки. В одном из дел прокурор оспаривал договор аренды танцевальной площадки, утверждая, что это прикрытие для аренды земли, которую нельзя было сдавать.
Верховный Суд отметил, что притворная сделка — это сделка, в которой стороны намеренно создают другую форму для сокрытия реальных отношений. Если будет установлено, что сделка была заключена с целью сокрытия другой, суд должен признать именно эту сделку и разрешить спор в соответствии с нормами, регулирующими её. Если фактическая сделка противоречит закону, суд может признать её недействительной.
Если объект, например площадка, имеет инвентарный номер и оценочную стоимость, он может быть самостоятельным объектом аренды. Однако если целью является использование земельного участка, договор должен заключаться именно в отношении земли в соответствии с Земельным кодексом Украины. В противном случае существует риск признания договора недействительным.
Срок действия договора аренды
Стороны часто считают, что окончание срока договора автоматически прекращает все обязательства. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает в течение месяца, договор возобновляется.
В одном из дел арендатор не вернул помещение после окончания срока, а арендодатель начислил неустойку в размере двойной платы. Верховный Суд отметил, что после окончания срока договора аренда автоматически продлевается на тот же срок, если арендодатель не возражает. Арендодатель имеет право отказаться от договора, направив арендатору уведомление в течение месяца после окончания срока.
Суд подчеркнул, что если арендатор не возвращает имущество, он должен уплатить неустойку в размере двойной платы за все время просрочки. Арендодателю рекомендуется направить уведомление о прекращении договора в течение месяца после окончания срока, но лучше за месяц до его окончания. Арендатору стоит настаивать на подписании акта приема-передачи имущества.
Отсутствие проверки пригодности имущества для целевого назначения
Арендатор может подписать договор на торговое место, а затем выяснить, что объект не введен в эксплуатацию или не имеет статуса рынка, что делает невозможным получение разрешительных документов. В одном из дел предприниматель арендовал площадь для установки сооружения, но не смог получить паспорт привязки из-за отсутствия у арендодателя необходимых документов.
Верховный Суд разъяснил, что наймодатель обязан передать нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора. Если качество имущества не соответствует условиям договора, это может быть основанием для расторжения договора. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной.
Важно прописывать в договоре конкретное целевое назначение имущества и гарантии арендодателя относительно наличия всех необходимых разрешений. Перед подписанием необходимо проверять регистрацию права собственности и ввод объекта в эксплуатацию.
