Мешканці багатоквартирних будинків не завжди усвідомлюють, що саме власники квартир відповідають за збереження спільного майна: не лише за простір біля вхідних дверей, а й за стан місць загального користування та прибудинкової території.
Згідно із законом України «Про житлово-комунальне господарство», кожен багатоквартирний будинок має мати управителя. Ним може бути як зовнішня компанія, так і організація, створена самими мешканцями.
Які є форми управління будинком
Найпоширеніші варіанти управління багатоквартирним будинком:
- самоуправління мешканцями;
- управління через об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ);
- управління через приватну управляючу компанію;
- управління через державну або комунальну службу;
- комбіновані варіанти.
За оцінкою фахівців житлово-комунальної сфери, ОСББ має низку переваг порівняно з іншими організаційно-правовими формами управління.
Хто може бути управителем
За законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управитель — це фізична особа-підприємець (ФОП) або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує:
- належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території;
- ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території;
- задоволення господарсько-побутових потреб.
ЖЕУ, або житлово-експлуатаційна дільниця, є юридичною особою, яка надає послуги з управління багатоквартирним будинком і також може бути обрана його управителем. Такі структури є підрозділами районних управляючих компаній з обслуговування житлового фонду.
Однак мешканці дедалі частіше скаржаться на неефективне виконання ЖЕУ обов’язків з утримання будинків. За такої моделі власники часто не можуть перевірити витрати, отримати доступ до звітності, договорів і документів. У результаті ремонти можуть не проводитися роками, а інженерні мережі зношуються і стають непридатними для експлуатації.
Чим ОСББ відрізняється від управляючої компанії
Багато мешканців поступово відмовляються від житлових кооперативів і управляючих компаній та створюють ОСББ, щоб самостійно вирішувати, як обслуговувати будинок і на що спрямовувати гроші.
ОСББ — це об’єднання мешканців, які самі ухвалюють рішення щодо управління будинком. У такому форматі співвласники визначають:
- скільки грошей щомісяця перераховувати на рахунок ОСББ;
- які роботи в будинку потрібно виконувати насамперед.
Приватна управляюча компанія надає професійні послуги управління та технічного обслуговування, беручи на себе відповідні обов’язки. Її діяльність регулюється законом України «Про житлово-комунальні послуги», а співвласники фактично отримують від компанії-управителя послуги.
Перелік послуг для ОСББ визначається законодавством і додатково узгоджується в договорі. Це може включати своєчасний ремонт, догляд за прибудинковою територією, освітлення, обслуговування ліфтів, інженерних мереж та інші роботи всередині будинку.
Водночас управляючі компанії та житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) самостійно встановлюють розміри внесків і формують перелік ремонтних робіт на підставі кошторису.
Що врахувати під час переходу до ОСББ
Створення ОСББ особливо актуальне для мешканців будинків у незадовільному стані: з проблемними сходовими клітками, дахом, під’їздами, ліфтами або занедбаною прибудинковою територією.
Однак під час переходу до такої моделі власники іноді стикаються з відмовою ЖЕУ або приватної управляючої компанії передавати управління будинком новоствореному ОСББ. Управляюча організація може не хотіти припиняти обслуговування будинку.
Важливо враховувати, що укладення договору з новим управителем не завжди автоматично припиняє дію договорів, раніше укладених між ЖЕУ і кожним співвласником. У такій ситуації може виникнути ризик подвійного нарахування плати за утримання будинку.
