В Україні набув чинності закон № 5020-IX, який змінює правила оцінки майна. Його ухвалили 14 жовтня, підписав Президент 23 жовтня, а діяти він почав із 27 жовтня. Документ стосується не лише роботи оцінювачів, а й операцій із нерухомістю: купівлі-продажу, дарування, спадкування, іпотеки.
Ключова зміна — обов’язкова оцінка нерухомості та землі під час таких операцій. Формально оцінка застосовувалася й раніше, однак через слабкий контроль її нерідко занижували, щоб зменшити податки. Новий закон посилює нагляд за оцінювачами та запроваджує прозоріші правила.
Чи блокуватимуть угоди
Закон не забороняє продаж, дарування чи оформлення спадщини і не обмежує право власника розпоряджатися майном. Однак без коректної оцінки та дотримання нових процедур оформлення операції може стати проблемним.
Документ передбачає створення Єдиного реєстру оцінювачів і Реєстру звітів про оцінку майна. Реєстрація звітів стане обов’язковою: без неї звіт вважатиметься недійсним.
Також у законі прямо зазначено, що підставою для відмови в реєстрації продажу, дарування, іпотеки чи спадкування є наявність власника нерухомості в реєстрі боржників. Нотаріуси й раніше перевіряли учасників угод за реєстрами, але тепер електронна взаємодія між ними має стати швидшою та автоматизованішою.
Оцінка може подорожчати
Юристи очікують, що нові правила зроблять оцінку прозорішою і допоможуть зменшити кількість спорів щодо вартості майна. Водночас жорсткіші вимоги до оцінювачів можуть призвести до зростання цін на їхні послуги, особливо на першому етапі.
Голова оціночної компанії «Дельта Консалтинг» Роман Рябов раніше прогнозував, що у 2026 році на ринку може залишитися лише 15% оцінювачів від довоєнної кількості, коли їх було 13,4 тис. Це може підвищити вартість оцінки на 30−50%, залежно від послуги.
Зараз оцінка спадщини для квартири, будинку, ділянки чи гаража коштує від 1 500 до 3 000 гривень. У разі подорожчання доплата може становити до 750−1,5 тис. гривень за об’єкт.
Для спадкоємців першої лінії, у яких зараз у деяких випадках нотаріуси не вимагають оцінку, нові правила можуть означати додаткові витрати в розмірі 1,5−3 тис. гривень.
Якщо спадкоємець захоче продати отриману нерухомість раніше ніж через 3 роки володіння, податок розраховуватиметься вже від сертифікованої оцінки. У такому разі йдеться про 11%: 5% ПДФО, 5% військового збору та 1% нотаріального збору.
Що буде з податками
Сам порядок оподаткування нерухомості новий закон не змінює. Однак через посилення контролю за оцінкою стане складніше занижувати вартість об’єкта для зменшення податків.
Податки, як і раніше, не виникають у таких випадках:
- продаж власної квартири чи будинку, а також їхніх частин, якщо об’єкт перебуває у володінні понад 3 роки і це єдиний продаж у поточному році;
- аналогічні правила для садових і дачних будинків, земельних ділянок і ділянок сільгосппризначення;
- отримання нерухомості у спадщину або в дар за першою та другою лінією споріднення.
Податок у розмірі 11% від оціночної вартості об’єкта застосовується, якщо продається квартира, будинок або їхні частини, що перебували у власності менш ніж 3 роки; якщо це другий продаж протягом року садового чи дачного будинку або земельної ділянки; а також під час першого продажу нежитлового приміщення протягом року.
Наприклад, якщо нежитлове приміщення оцінене в мільйон гривень, військовий збір становитиме 50 тисяч гривень, а ПДФО — ще 50 тисяч гривень. Тому сума оцінки залишається критично важливою для розрахунку платежів.
