Громадяни України, що продають свою нерухомість за кордоном, зобов’язані сплачувати податки з повної суми угоди, незалежно від терміну володіння. Податкові органи класифікують такі продажі як іноземний дохід, що виключає можливість застосування податкових пільг та врахування витрат на придбання майна. Про це повідомляє сайт Дебет-Кредит, посилаючись на дані Податкової служби.
Невизначеність та відсутність пільг
Згідно статті 172 Податкового кодексу України, фізичні особи звільняються від сплати податку на доходи та військового збору при продажу нерухомості, якщо вона перебувала у власності більше трьох років. Однак не було чіткого вказівки, поширюється чи це правило на об’єкти за кордоном.
Ця невизначеність довгий час викликала різні тлумачення серед емігрантів та інвесторів. Податкова служба винесла рішення, що трирічна пільга не застосовується до іноземної нерухомості. Продаж квартири в Польщі або Німеччині розглядається як іноземний дохід, що регулюється іншими статтями кодексу.
Податкове навантаження
При продажу нерухомості за кордоном власнику доведеться сплатити майже чверть від отриманої суми:
- 18% — податок на доходи фізичних осіб;
- 5% — військовий збір;
- Усього — 23% від загальної суми угоди.
Проблема полягає в тому, що податкова служба не враховує початкові витрати на покупку. Наприклад, якщо людина купила житло за 100 000 євро і продала його за 120 000 євро, податок буде стягуватися з повної суми 120 000 євро, а не з фактичного прибутку в 20 000 євро.
Адвокат Богдан Янків критикує такий підхід, називаючи його економічно необґрунтованим. Він стверджує, що держава обкладає податком оборот, а не реальний дохід, що демотивує громадян декларувати продаж іноземної нерухомості.
Терміни та подвійне оподаткування
Для легалізації доходу необхідно вказати його в декларації до 1 травня року, наступного за роком продажу, а сплатити податок — до 1 серпня. Сума продажу перераховується в гривні за офіційним курсом НБУ на день надходження коштів.
Знизити податкове навантаження можна лише за наявності міжнародної угоди про уникнення подвійного оподаткування. Якщо податок вже сплачено за кордоном, його можна врахувати при сплаті українського ПДФО, однак військовий збір доведеться сплатити в будь-якому випадку.
Автоматичний обмін даними
З 2024 року Україна бере участь у системі Загального стандарту звітності (CRS), що дозволяє податковій службі автоматично отримувати інформацію про фінансові операції з більш ніж 100 країн. Це робить приховування закордонних активів ризикованим кроком.
Висновок
Жорстка позиція податкових органів демонструє споживче ставлення держави до капіталу громадян. Замість введення адекватних правил оподаткування чистого прибутку, які могли б стимулювати реінвестиції в економіку, влада обирає шлях максимального фіскального тиску. Стягнення 23% від повної вартості майна є відверто грабіжницьким підходом, що може призвести до того, що інвестори шукатимуть способи позбутися статусу податкового резидента України.
