Оценка квартиры нужна нотариусу прежде всего для определения стоимости недвижимости, с которой рассчитывают налоги при продаже. Ее можно получить автоматически через Единую базу Фонда госимущества или заказать у сертифицированного оценщика. В Киеве отчет об оценке квартиры стоит ориентировочно 800–1600 грн, а срок его действия составляет шесть месяцев.
Зачем нотариусу оценка квартиры
Оценка квартиры нужна, чтобы определить стоимость недвижимости для оформления сделки и расчета налогов. Чаще всего с ней сталкиваются при продаже жилья, но она также может понадобиться при дарении или оформлении наследства — в зависимости от того, облагается ли операция налогом.
При продаже квартиры нотариус проверяет электронную справку об оценочной стоимости или отчет оценщика, зарегистрированный в Единой базе данных отчетов об оценке. Это предусмотрено статьей 172 Налогового кодекса Украины.
Важно понимать: оценка не определяет, за сколько владелец обязан продать квартиру. Цену стороны согласовывают самостоятельно. Однако для налогообложения доход от продажи не может быть ниже оценочной стоимости, определенной государственным электронным модулем, или рыночной стоимости, указанной в зарегистрированном отчете оценщика.
Например, владелец договорился с покупателем продать квартиру за 1,8 млн грн. В то же время электронная справка определила ее оценочную стоимость в 2 млн грн. В таком случае для расчета налога будут применять не договорную цену 1,8 млн грн, а оценочную стоимость — 2 млн грн.
Оценка также может понадобиться в таких случаях:
- Дарение квартиры. Если подарок облагается налогом, стоимость недвижимости используют для определения налоговой базы. Если квартира переходит в собственность родственника первой или второй степени родства и применяется нулевая ставка, рыночную стоимость для налогообложения не определяют.
- Оформление наследства. Если наследство облагается налогом, оценка нужна для определения налоговой базы. Для наследства, которое облагается по нулевой ставке, рыночная стоимость с целью налогообложения не определяется.
- Обмен недвижимостью. Оценка нужна для определения стоимости объектов и расчета налогов, если они возникают во время сделки.
Таким образом, не в каждой ситуации с недвижимостью нужен отдельный отчет оценщика. Перед оформлением договора стоит уточнить у нотариуса, какой именно документ нужен для конкретной операции.
Оценочная и рыночная стоимость: в чем разница
При оформлении сделок с недвижимостью можно встретить понятия «оценочная стоимость» и «рыночная стоимость». Они связаны, но не являются тождественными.
| Вид стоимости | Для чего используют | Кто определяет | Влияет ли на налоги |
| Оценочная стоимость | Для оформления сделок и определения налоговой базы | Модуль электронного определения стоимости Единой базы Фонда госимущества | Да |
| Рыночная стоимость | Для определения вероятной цены продажи объекта на рынке | Сертифицированный оценщик | Да, если используется зарегистрированный отчет |
| Договорная стоимость | Цена, за которую продавец и покупатель договорились заключить сделку | Стороны договора | Да, но для налогообложения она не может быть ниже определенной законом оценочной или рыночной стоимости |
Оценочная стоимость формируется автоматически с помощью электронного модуля Фонда государственного имущества. Система учитывает характеристики объекта и другие данные, на основе которых рассчитывает его стоимость.
Рыночная стоимость определяется оценщиком. Он анализирует характеристики квартиры, ее месторасположение, состояние, площадь и цены на аналогичные объекты недвижимости.
Договорная стоимость — это сумма, которую стороны указывают в договоре купли-продажи. Она может быть выше оценки, но для налогообложения не может быть ниже установленного законом порога.
Если владелец не согласен с автоматически определенной стоимостью квартиры, он может заказать независимую оценку у субъекта оценочной деятельности. Зарегистрированный в Единой базе отчет может быть использован вместо электронной справки.
Кто имеет право делать оценку для нотариуса
Оценку недвижимости для нотариального оформления сделки может проводить субъект оценочной деятельности, имеющий соответствующий сертификат Фонда государственного имущества Украины. Непосредственно отчет составляет оценщик с действующим квалификационным свидетельством по соответствующему направлению оценки.
После подготовки отчета его регистрируют в Единой базе данных отчетов об оценке. Документ получает уникальный регистрационный номер, по которому нотариус может проверить его подлинность и информацию об объекте.
Перед заказом услуги стоит проверить оценщика и компанию, в которой он работает. Это можно сделать через Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности на сайте Фонда госимущества.
Во время проверки обратите внимание на:
- наличие субъекта оценочной деятельности в государственном реестре;
- действительность сертификата компании;
- наличие у оценщика квалификационного свидетельства;
- соответствующее направление оценки недвижимого имущества;
- возможность зарегистрировать отчет в Единой базе.
Проверить информацию можно на официальном сайте Фонда государственного имущества Украины.
Есть и другой способ получить документ для нотариуса — самостоятельно сформировать электронную справку об оценочной стоимости через Единую базу. В этом случае отдельный отчет оценщика не нужен, если полученная справка подходит для конкретной сделки.
Как проходит оценка квартиры: пошагово
Если владелец решил заказать независимую оценку квартиры, процедура обычно состоит из нескольких этапов.
- Выберите оценщика.
Найдите сертифицированного специалиста или компанию, которая имеет право проводить оценку недвижимости. Перед заказом проверьте их в реестре Фонда госимущества.
- Передайте документы.
Оценщику понадобится информация о квартире и документы, подтверждающие право собственности. Перечень зависит от типа недвижимости и цели оценки.
- Согласуйте осмотр квартиры.
Оценщик может осмотреть объект лично или провести оценку на основании предоставленных документов и доступной информации — в зависимости от обстоятельств и требований к конкретному отчету.
- Получите отчет.
Специалист анализирует характеристики квартиры, ее состояние, расположение и рыночные данные. На основании этого определяет рыночную стоимость и готовит отчет.
- Убедитесь, что отчет внесли в Единую базу.
Отчет должен быть зарегистрирован в государственной системе и получить уникальный регистрационный номер. Без этого нотариус не сможет использовать его для оформления сделки.
- Передайте информацию нотариусу.
При удостоверении договора нотариус проверяет регистрацию отчета и его содержание через Единую базу.
Если вместо независимой оценки достаточно электронной справки, ее можно самостоятельно сформировать на сайте Единой базы данных отчетов об оценке.
Какие документы нужны для оценки квартиры
Для оценки недвижимости обычно нужны документы, которые позволяют идентифицировать объект, установить его характеристики и подтвердить право собственности.
Подготовьте:
- паспорт или ID-карту владельца;
- регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
- информацию из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, если она нужна оценщику;
- технический паспорт квартиры;
- дополнительные документы о характеристиках объекта, если они необходимы для оценки.
Если квартиру оценивают для продажи, стоит заранее уточнить у оценщика, нужны ли оригиналы документов или достаточно копий либо электронных версий.
Сколько стоит оценка квартиры для нотариуса в Киеве
Стоимость оценки зависит от типа недвижимости, ее площади, сложности работы и срочности выполнения. Отдельной государственной цены на услуги оценщиков нет — компании устанавливают тарифы самостоятельно.
Согласно предложениям оценщиков в Киеве, стандартный отчет об оценке квартиры для нотариуса может стоить примерно 800–1600 грн. Часть компаний предлагает услугу за 800–1000 грн, другие — от 1500 грн. Это ориентировочные рыночные цены, а не официально установленный тариф.
| Тип объекта | Ориентировочная стоимость | Срок выполнения |
| Квартира | 800–1600 грн | 1–2 рабочих дня |
| Жилой дом | 1800–3000 грн | 2–3 рабочих дня |
| Земельный участок | 800–1500 грн | 1–2 рабочих дня |
Цены ориентировочные. Окончательную стоимость нужно уточнять у выбранного оценщика. Срочное оформление или сложные характеристики объекта могут увеличить цену.
Важно не путать оплату услуг оценщика с формированием электронной справки в государственной системе. Если для сделки достаточно автоматической оценки, владелец может сформировать ее через Единую базу без заказа отдельного отчета.
Сколько действует отчет об оценке
Срок действия документа зависит от того, какой именно вариант оценки получил владелец.
- Электронная справка об оценочной стоимости — действительна 30 календарных дней со дня формирования в Единой базе.
- Отчет об оценке имущества — действителен шесть месяцев с даты оценки, если он зарегистрирован в Единой базе.
Эти сроки определены правилами работы Единой базы данных отчетов об оценке.
Если электронная справка утратила силу до заключения договора, ее нужно сформировать повторно. Если срок действия отчета оценщика еще не истек, его можно использовать для оформления сделки при условии, что он соответствует требованиям нотариуса и законодательства.
Поэтому перед заказом оценки стоит согласовать с нотариусом дату сделки. Так можно избежать повторного оформления документа.
Как оценка влияет на налоги при продаже и дарении
Оценочная или рыночная стоимость недвижимости влияет на сумму налогов, если операция подлежит налогообложению.
При продаже квартиры физическим лицом доход для расчета налога определяют по цене договора, но она не может быть ниже оценочной стоимости, сформированной Единой базой, или рыночной стоимости, указанной в зарегистрированном отчете.
Например:
- договорная цена квартиры — 1,8 млн грн;
- оценочная стоимость по электронной справке — 2 млн грн;
- сумма, которую учитывают в качестве базы для налогообложения, — 2 млн грн.
Если же договорная цена составляет 2,2 млн грн, а оценка — 2 млн грн, для расчета берут договорную цену — 2,2 млн грн.
Однако это не означает, что каждый продавец автоматически платит налог с этой суммы. Налоговая нагрузка зависит от количества продаж недвижимости в течение года, срока владения имуществом, способа его получения и других условий, предусмотренных Налоговым кодексом.
При дарении квартиры правила другие. Если недвижимость дарят родственнику первой или второй степени родства, доход облагается по нулевой ставке. В таком случае рыночную стоимость для целей налогообложения не определяют. Если же подарок получает другое лицо, может возникнуть обязанность уплатить налоги с оценочной или рыночной стоимости.
Поэтому перед заключением договора дарения стоит выяснить, нужна ли оценка именно в вашем случае. Подробнее об оформлении такой сделки — в материале о договоре дарения квартиры.
Заказать оценку квартиры
Перед продажей недвижимости важно не только определить ее стоимость, но и подготовить документы для нотариального оформления. Ошибки в оценке или отсутствие зарегистрированного документа могут задержать сделку.
Владелец может самостоятельно сформировать электронную справку через государственную систему или обратиться к специалистам, которые проведут независимую оценку и зарегистрируют отчет в Единой базе.
Заказать оценку недвижимости можно для определения стоимости квартиры перед продажей или другой операцией. Если планируете отчуждать жилье, также доступна услуга продажа квартиры.
Узнать больше об услугах с недвижимостью можно на сайте PerfectTeam.
Агентство недвижимости «Perfect Team»
г. Киев, ул. Жилянская 68, оф.197
095-840-47-69
098-970-32-14
