На рынке недвижимости Киева заметно оживление спроса. По словам риелторов, активность покупателей сохранялась даже летом, которое обычно считается слабым сезоном, а с сентября усилилась. Интерес есть как к жилью в столице, так и к объектам в пригороде.
При этом покупатели стали осторожнее: они тщательнее выбирают локации, обращают внимание на безопасность и чаще добиваются скидок. Предложение остается большим как на вторичном рынке, так и в новостройках, где объем доступного жилья превышает реальный спрос.
Номинальные цены с начала года выросли на 15−20%, однако риелторы отмечают, что владельцы квартир готовы уступать в ходе переговоров.
Спрос оживился, но покупатели выбирают осторожно
После снижения интереса к покупке жилья на фоне усиления атак весной рынок неожиданно оживился. Летом в Киеве не зафиксировали традиционного спада активности: в июле-августе покупателей было много. Одной из причин стал отложенный спрос, сформировавшийся еще весной. Особенно заметно это в Дарницком и Днепровском районах, где сосредоточено более доступное жилье.
Дополнительный спрос создают внутренние переселенцы, переезжающие в столицу из восточных регионов. Также растет интерес инвесторов: арендные ставки повышаются, а недорогое жилье по адекватной цене сдается очень быстро.
В пригороде активно покупают недорогие смарт-квартиры в новостройках, которые предлагают по $20−35 тыс.
Главными критериями выбора стали безопасность и комфорт. Покупатели ищут новостройки с укрытиями, оценивают технологии строительства, инфраструктуру, транспортную доступность и наличие социальных объектов рядом.
Спрос в основном сосредоточен в экономклассе. В бизнес-классе продажи ниже из-за высоких цен, а требования покупателей значительно выше. В то же время к такому жилью начали проявлять интерес иностранные инвесторы.
На рынке усилилась конкуренция между первичным и вторичным жильем. Новостройки привлекают современными технологиями, комфортом, энергетической автономностью и программами рассрочки от застройщиков. Вторичное жилье по-прежнему выбирают покупатели с полной суммой на руках и те, кто хочет сразу получить право собственности и избежать ремонта.
Предложение большое, но доступных вариантов меньше
На вторичном рынке Киева размещено более 34,7 тыс. объявлений о продаже квартир. На первичном рынке, по данным ЛУН, квартиры продаются в 1 223 киевских проектах и в 856 объектах в пригороде.
Однако квартир стоимостью до $70 тыс., которые сейчас пользуются наибольшим спросом, на вторичном рынке столицы всего немного больше 5 тыс. вариантов.
Цены на вторичном рынке Киева
Дарницкий район:
- 1-комнатные — $42−60 тыс.
- 2-комнатные — $55−90 тыс.
- 3-комнатные — $70−115 тыс.
Днепровский район:
- 1-комнатные — $45−58 тыс.
- 2-комнатные — $60−85 тыс.
- 3-комнатные — $90−110 тыс.
Шевченковский район:
- 1-комнатные — $65−105 тыс.
- 2-комнатные — $90−160 тыс.
- 3-комнатные — $120−190 тыс.
Печерский район:
- 1-комнатные — $80−130 тыс.
- 2-комнатные — $120−190 тыс.
- 3-комнатные — $160−270 тыс.
Оболонский район:
- 1-комнатные — $50−90 тыс.
- 2-комнатные — $70−110 тыс.
- 3-комнатные — $95−130 тыс.
Эти цены примерно на 2−4% выше, чем весной 2025 года.
На первичном рынке может возникнуть дефицит готового жилья
Хотя предложение новостроек формально превышает спрос, на рынке не хватает качественного готового жилья комфорт-класса или объектов на завершающих стадиях строительства. Именно такие квартиры чаще всего интересуют покупателей, поскольку люди не хотят ждать и опасаются задержек.
Темпы ввода новостроек в эксплуатацию снизились. Проекты, стартовавшие до полномасштабного вторжения, в основном уже достроены, а объектов, начатых во время войны, меньше, и строятся они медленнее. Из-за этого готового жилья становится меньше, его стоимость постепенно растет, а нового качественного предложения недостаточно.
Несмотря на оживление спроса, продажи остаются значительно ниже довоенных объемов — около 30−40%. Это влияет на количество новых проектов. По данным ЛУН, в 2024 году в Украине начали строительство 145 новых объектов против почти 430 в 2021 году.
На себестоимость строительства давят проблемы с логистикой и кадрами. Время доставки стройматериалов выросло в среднем в 1,5−2 раза, подорожали бетонные смеси, арматура, утепление и инженерные решения. Также отрасль испытывает нехватку проектировщиков, инженеров, водителей, маляров и разнорабочих. В большинстве сегментов реальная себестоимость недвижимости превышает тысячу долларов за квадратный метр.
Что происходит в пригороде
В пригороде Киева в 2025 году заметно выросло предложение. С 2023 года застройщики активно скупали землю вокруг столицы, и сейчас там появились новые коттеджные городки, таунхаусы, малоэтажные дома со смарт-квартирами и другие проекты.
Среди предложений есть недорогие варианты — $20−30 тыс. за смарт-квартиру и $50−70 тыс. за таунхаус, а также элитные дома по $300−400 тыс. и выше.
По Одесской трассе много жилья с хорошим соотношением цены и качества, включая таунхаусы, а также свободные участки под застройку. Дом до 120 квадратов стоит $90−120 тыс., до 150 квадратов — $140−280 тыс., более 250 квадратных метров — от $380 тыс.
По Обуховской трассе чаще ищут небольшие дачные дома или коттеджи на 200−250 квадратов. Дом до 120 квадратных метров стоит $95−180 тыс., 120−250 квадратов — $150−550 тыс., более 250 квадратов — от $400 тыс.
По Житомирской трассе преобладают проекты эконом- и среднего класса.
