Нью-Йорк много лет развивал программы доступного жилья для малоимущих, однако эта система сталкивается с растущими финансовыми проблемами. Все больше арендаторов в самых дешевых квартирах перестают платить за жилье.
Во время пандемии владельцы доступного жилья собирали около 95% арендной платы. Этот уровень считается минимальным для покрытия расходов на содержание домов. В 2024 году показатель снизился до 89%.
Для социального жилья даже небольшое падение сборов критично: такие проекты работают с минимальной маржой, а недополученные средства нужны на ремонт, страхование и коммунальные услуги.
Ситуация ухудшается: доля проектов, где сбор арендной платы опустился ниже критического уровня в 80%, выросла с 3% до 15%.
Почему дешевые квартиры не решают проблему
Система субсидированного жилья в Нью-Йорке предполагает, что арендатор платит не более 30% своего дохода.
Однако если доход человека снижается уже после заселения, размер арендной платы автоматически не уменьшается. В результате даже при годовом доходе $25 000 арендатор может не справляться с платежами после расходов на лекарства, еду или непредвиденные нужды.
Дополнительное давление создают рост страховых платежей для владельцев домов, инфляция и увеличение операционных расходов. В итоге сектор, который должен смягчать жилищный кризис, сам оказался в тяжелом положении.
Планы требуют дополнительных средств
Мэр Нью-Йорка Зогран Мамдани поставил цель запустить 400 000 новых единиц доступного жилья за десять лет. Одновременно городские власти хотят снизить максимальную нагрузку для самых бедных арендаторов с 30% до 25% дохода.
Такой шаг потребует увеличения субсидий из городского бюджета, который уже испытывает нагрузку из-за социальных выплат.
Также обсуждается заморозка арендной платы для миллиона квартир с регулируемой арендой. Для арендаторов это может стать поддержкой, но для владельцев домов, которые уже работают на грани рентабельности, такая мера может оказаться серьезным ударом.
Система публичного жилья NYCHA за последние годы накопила около $500 млн долгов. У городских чиновников нет единого объяснения причин. Одни считают, что после пандемийного моратория на выселение часть арендаторов привыкла не платить и продолжает это делать без формальных оснований.
Другие указывают, что жизнь для бедных жителей Нью-Йорка стала значительно дороже: инфляция сокращает реальные доходы, а один непредвиденный расход может разрушить месячный бюджет. Вероятно, оба фактора действуют одновременно, что делает проблему особенно сложной.
