Ціна квартири в оголошенні в Німеччині не відображає всіх майбутніх витрат. Під час купівлі нерухомості потрібно враховувати обов’язкові супутні витрати — Kaufnebenkosten. Вони можуть збільшити загальний бюджет угоди ще на 9−15%.
Наприклад, якщо квартира коштує 350 тис. євро, підсумкові витрати на етапі оформлення можуть наблизитися до 400 тис. євро.
Які додаткові витрати потрібно врахувати
- податок на купівлю нерухомості (Grunderwerbsteuer) — від 3,5% до 6,5% залежно від федеральної землі;
- послуги нотаріуса та реєстрація права власності в земельному реєстрі (Grundbuch) — близько 1,5−2%;
- комісія рієлтора — орієнтовно 3−3,57%, якщо житло купують через посередника;
- банківські витрати, оформлення іпотеки, переїзд і можливий ремонт.
Ставка податку на купівлю нерухомості залежить від федеральної землі. Найнижча ставка діє в Баварії — 3,5%, тоді як в інших регіонах вона може сягати 6,5%. Тому однакова за ціною квартира в різних землях може помітно відрізнятися за кінцевою вартістю.
Як відбувається оформлення угоди
Купити нерухомість у Німеччині без нотаріуса неможливо. Нотаріус перевіряє законність угоди, готує документи та реєструє нового власника.
Зазвичай процес включає кілька етапів:
- покупець і продавець погоджують умови угоди;
- покупець отримує проєкт договору для ознайомлення та перевірки;
- після підписання контракту сплачуються податки та кошти продавцю;
- право власності остаточно виникає лише після внесення даних до земельного реєстру (Grundbuch).
Перед підписанням договору варто уважно перевірити документи на квартиру, наявність обтяжень, енергетичний сертифікат будівлі, розмір щомісячних платежів (Hausgeld). Також важливо переконатися, що у вартість включено все заявлене майно, наприклад кухня, побутова техніка або паркомісце.
Купівля нерухомості нерезидентами
Нерезиденти можуть купувати нерухомість у Німеччині майже на тих самих умовах, що й громадяни країни. Для цього не потрібні ні громадянство, ні посвідка на постійне проживання.
Якщо покупець оформлює іпотеку, банк перевіряє доходи, кредитну історію та документи про походження коштів. Іноземцям зазвичай потрібно підготувати:
- паспорт і підтвердження місця проживання;
- податковий номер, якщо він уже є;
- документи про походження коштів;
- рахунок у німецькому банку та переклади необхідних документів.
Купівля квартири чи будинку не дає автоматичного права на посвідку на постійне проживання або візу. У Німеччині немає програми «золотої візи» для власників нерухомості. Наявність житла може лише підтверджувати фінансову спроможність під час розгляду окремих міграційних питань.
Середня ціна квадратного метра нерухомості в Німеччині перевищує 3 тис. євро. Водночас вартість житла суттєво залежить від федеральної землі: у великих економічних центрах ціни майже втричі вищі, ніж у найдешевших східних регіонах.
