Альтернативные источники дохода для украинцев стали не только трендом, но и практической необходимостью. На фоне полномасштабной войны и экономической нестабильности хранить деньги «под матрасом» или рассчитывать только на государственные выплаты становится все рискованнее.
При этом на рынке капитала появились инструменты, которые позволяют начинать инвестировать с небольших сумм и постепенно формировать финансовую подушку.
С чего начать инвестору
Один из главных барьеров для новичков — убеждение, что для инвестиций нужны тысячи долларов. Однако сегодня государственные облигации внутреннего госзайма (ОВГЗ), в том числе военные облигации, можно покупать через банковские приложения даже с небольших сумм.
По словам инвестиционного банкира Сергея Фурсы, многие банки и компании сейчас не взимают комиссии при покупке таких облигаций, а доход по ним не облагается налогами. Начать можно даже с 1000 гривен.
Недвижимость традиционно считалась инструментом для инвесторов с крупным капиталом. Финансовый директор S1 REIT Вадим Павлушин отмечает, что раньше для покупки квартиры под аренду требовалось как минимум 40-50 тысяч долларов, а еще 30-40 тысяч долларов могли уйти на ремонт и обустройство.
Коллективные инвестиционные фонды по модели REIT снизили порог входа в доходную недвижимость. Такие фонды собирают средства инвесторов, покупают коммерческие объекты, управляют ими и распределяют доход между участниками. В S1 REIT минимальная сумма для участия составляет 1000 гривен, что позволяет стать совладельцем торгового центра в Киеве.
Сколько можно заработать
Для начинающего инвестора важна чистая доходность — сумма, которую он фактически получает после налогов и комиссий. Обычные банковские депозиты сейчас менее привлекательны из-за налоговой нагрузки, тогда как доход по ОВГЗ освобожден от налогообложения.
Сергей Фурса оценивает доходность ОВГЗ примерно в 15-16% годовых. При ожидаемой девальвации гривны около 5% за год чистая доходность может составлять почти 10% в долларах.
В сегменте доходной недвижимости запланированная максимальная доходность S1 REIT составляет до 10,4% годовых в долларах. Доход от недвижимости облагается налогами: для дивидендов физлиц действует ставка 9% НДФЛ и 5% военного сбора, всего 14%. Для сравнения, налоговая нагрузка на банковские депозиты составляет 23%.
Налоги при выплатах удерживаются автоматически. Например:
- начисленные дивиденды — 5000 гривен;
- налоги — 700 гривен;
- сумма к получению — 4300 гривен.
Еще одно отличие между ОВГЗ и REIT-фондами — график выплат. По ОВГЗ проценты обычно выплачиваются в конце срока размещения ценных бумаг, тогда как REIT-фонды могут выплачивать дивиденды ежемесячно.
Основные риски
Любые инвестиции связаны с риском, а во время войны он возрастает. Для классической покупки недвижимости под аренду одним из ключевых рисков остается физическая безопасность объекта.
В REIT-фондах риски частично снижаются за счет нескольких механизмов:
- диверсификация — капитал можно распределять между разными объектами;
- операционная устойчивость — объекты S1 REIT расположены в востребованных локациях рядом с метро, имеют автономное энергообеспечение, сервис гостиничного уровня и развитую инфраструктуру; их заполняемость даже в кризисные периоды достигает 98-99%.
Преимущество REIT-модели также в том, что инвестор не занимается ремонтом, клинингом, поиском арендаторов и управлением простоями. Эти расходы и организационные вопросы берет на себя фонд.
Как вывести деньги
Ликвидность — важный критерий при выборе инвестиционного инструмента. Квартиру во время кризиса сложно продать за день-два без значительной скидки, поэтому вложенные в классическую недвижимость деньги могут быть фактически заморожены.
В S1 REIT заявляют, что инвестор может выйти из проекта через механизм обратного выкупа. Сертификаты можно продать через электронный кабинет, сделка занимает до 3 часов и проводится по текущей рыночной цене без штрафов и дополнительных комиссий.
Кроме того, доли в уже полностью выкупленных объектах можно перепродавать на внутреннем вторичном рынке среди сообщества инвесторов.
