Альтернативні джерела доходу для українців стали не лише трендом, а й практичною необхідністю. На тлі повномасштабної війни та економічної нестабільності зберігати гроші «під матрацом» або розраховувати тільки на державні виплати стає дедалі ризикованіше.
Водночас на ринку капіталу з’явилися інструменти, які дають змогу починати інвестувати з невеликих сум і поступово формувати фінансову подушку.
З чого почати інвестору
Один із головних бар’єрів для новачків — переконання, що для інвестицій потрібні тисячі доларів. Однак сьогодні державні облігації внутрішньої державної позики (ОВДП), зокрема військові облігації, можна купувати через банківські застосунки навіть з невеликих сум.
За словами інвестиційного банкіра Сергія Фурси, багато банків і компаній зараз не стягують комісії під час купівлі таких облігацій, а дохід за ними не оподатковується. Почати можна навіть із 1000 гривень.
Нерухомість традиційно вважалася інструментом для інвесторів із великим капіталом. Фінансовий директор S1 REIT Вадим Павлушин зазначає, що раніше для купівлі квартири під оренду потрібно було щонайменше 40-50 тисяч доларів, а ще 30-40 тисяч доларів могли піти на ремонт і облаштування.
Колективні інвестиційні фонди за моделлю REIT знизили поріг входу в дохідну нерухомість. Такі фонди збирають кошти інвесторів, купують комерційні об’єкти, керують ними й розподіляють дохід між учасниками. У S1 REIT мінімальна сума для участі становить 1000 гривень, що дає змогу стати співвласником торгового центру в Києві.
Скільки можна заробити
Для інвестора-початківця важлива чиста дохідність — сума, яку він фактично отримує після податків і комісій. Звичайні банківські депозити зараз менш привабливі через податкове навантаження, тоді як дохід за ОВДП звільнений від оподаткування.
Сергій Фурса оцінює дохідність ОВДП приблизно у 15-16% річних. За очікуваної девальвації гривні близько 5% за рік чиста дохідність може становити майже 10% у доларах.
У сегменті дохідної нерухомості запланована максимальна дохідність S1 REIT становить до 10,4% річних у доларах. Дохід від нерухомості оподатковується: для дивідендів фізичних осіб діє ставка 9% ПДФО та 5% військового збору, загалом 14%. Для порівняння, податкове навантаження на банківські депозити становить 23%.
Податки під час виплат утримуються автоматично. Наприклад:
- нараховані дивіденди — 5000 гривень;
- податки — 700 гривень;
- сума до отримання — 4300 гривень.
Ще одна відмінність між ОВДП і REIT-фондами — графік виплат. За ОВДП відсотки зазвичай виплачуються наприкінці строку розміщення цінних паперів, тоді як REIT-фонди можуть виплачувати дивіденди щомісяця.
Основні ризики
Будь-які інвестиції пов’язані з ризиком, а під час війни він зростає. Для класичної купівлі нерухомості під оренду одним із ключових ризиків залишається фізична безпека об’єкта.
У REIT-фондах ризики частково знижуються завдяки кільком механізмам:
- диверсифікація — капітал можна розподіляти між різними об’єктами;
- операційна стійкість — об’єкти S1 REIT розташовані у затребуваних локаціях поруч із метро, мають автономне енергозабезпечення, сервіс готельного рівня та розвинену інфраструктуру; їхня заповнюваність навіть у кризові періоди сягає 98-99%.
Перевага REIT-моделі також у тому, що інвестор не займається ремонтом, клінінгом, пошуком орендарів і управлінням простоями. Ці витрати й організаційні питання бере на себе фонд.
Як вивести гроші
Ліквідність — важливий критерій під час вибору інвестиційного інструменту. Квартиру під час кризи складно продати за день-два без значної знижки, тому вкладені в класичну нерухомість гроші можуть бути фактично заморожені.
У S1 REIT заявляють, що інвестор може вийти з проєкту через механізм зворотного викупу. Сертифікати можна продати через електронний кабінет, угода триває до 3 годин і проводиться за поточною ринковою ціною без штрафів і додаткових комісій.
Крім того, частки в уже повністю викуплених об’єктах можна перепродавати на внутрішньому вторинному ринку серед спільноти інвесторів.
