После повышения процентных ставок цены на жилье в Германии частично возросли из-за нехватки предложения и снижения объемов строительства. В то же время, доступность жилья улучшилась благодаря снижению процентных ставок и росту доходов домохозяйств. Однако новое ускорение инфляции может негативно сказаться на ситуации в ближайшем будущем.
Динамика цен: новостройки и вторичный рынок
В первом квартале 2026 года цены на новостройки показали смешанную динамику:
- стоимость особняков и двухквартирных домов снизилась на 0,4% за квартал и на 0,1% в год;
- индекс цен на новые квартиры увеличился на 0,2% за квартал и на 1,6% за год.
На вторичном рынке:
- цены на отдельные дома упали на 0,2% за квартал, но выросли на 1,3% в год;
- индекс цен на квартиры увеличился на 0,7% за квартал и на 2,1% за год.
Что сдерживает рынок
Восстановление рынка затрудняется экономической неопределенностью. Ключевые риски включают:
- потерю конкурентоспособности немецких компаний из-за тарифов и высоких цен на энергоносители;
- замедление роста доходов населения;
- риски сокращения заработных плат, бонусов или рабочих мест.
Цены на новостройки остаются относительно стабильными благодаря высоким затратам на строительство и строгим регуляторным требованиям. Новые инициативы, такие как Bauturbo или Gebaudetyp-E, пока не привели к значительному увеличению объемов строительства.
Доступность жилья снова ухудшается
Доступность жилья зависит не только от цен, но и от нагрузки на доходы домохозяйств. Если расходы на аренду остаются стабильными, то расходы на обслуживание ипотеки растут с первого квартала 2025 года из-за повышения ставок и цен. В первом квартале 2026 года этот тренд усилился из-за нового пика процентных ставок.
Прогноз на 2026 год: умеренный рост
По оценкам Investropa, вероятность возобновления роста цен в 2026 году составляет среднюю. Базовый сценарий предполагает:
- рост цен на 3−5% в среднем по стране;
- в крупных городах, таких как Мюнхен, Берлин, Гамбург и Франкфурт, возможен рост на 5−7% при дальнейшем снижении ипотечных ставок.
Возврат к резкому росту более 10%, как в 2020—2021 годах, маловероятен. Ключевым фактором для активизации спроса может стать снижение ипотечных ставок ниже 2,5%.
Возможно ли падение цен
Эксперты оценивают вероятность значительного снижения цен на жилье в Германии в 2026 году как низкую. Основной причиной является структурный дефицит жилья, который поддерживает цены, особенно в крупных городах.
Роль процентных ставок
Главным риском для рынка остается возможность резкого роста ипотечных ставок выше 4,5%, что может существенно ограничить доступность кредитов и снизить спрос. Однако большинство аналитиков ожидают, что ставки ЕЦБ в 2026 году останутся стабильными или снизятся, а ипотечные ставки будут колебаться в пределах 3−3,5%. Поэтому сценарий резкого падения рынка считается маловероятным.
Источник: https://news.finance.ua/ru/podorozhaet-li-zhil-e-v-germanii-ocenki-analitikov
