Граждане Украины, продающие свою недвижимость за границей, обязаны уплачивать налоги с полной суммы сделки, независимо от срока владения. Налоговые органы классифицируют такие продажи как иностранный доход, что исключает возможность применения налоговых льгот и учета расходов на приобретение имущества. Об этом сообщает сайт Дебет-Кредит, ссылаясь на данные Налоговой службы.
Неопределенность и отсутствие льгот
Согласно статье 172 Налогового кодекса Украины, физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы и военного сбора при продаже недвижимости, если она находилась в собственности более трех лет. Однако не было четкого указания, распространяется ли это правило на объекты за границей.
Эта неопределенность долгое время вызывала разные толкования среди эмигрантов и инвесторов. Налоговая служба вынесла решение, что трехлетняя льгота не применяется к иностранной недвижимости. Продажа квартиры в Польше или Германии рассматривается как иностранный доход, регулируемый другими статьями кодекса.
Налоговая нагрузка
При продаже недвижимости за границей владельцу придется уплатить почти четверть от полученной суммы:
- 18% — налог на доходы физических лиц;
- 5% — военный сбор;
- Итого — 23% от общей суммы сделки.
Проблема заключается в том, что налоговая служба не учитывает первоначальные затраты на покупку. Например, если человек купил жилье за 100 000 евро и продал его за 120 000 евро, налог будет взиматься с полной суммы 120 000 евро, а не с фактической прибыли в 20 000 евро.
Адвокат Богдан Янкив критикует такой подход, называя его экономически необоснованным. Он утверждает, что государство обкладывает налогом оборот, а не реальный доход, что демотивирует граждан декларировать продажу иностранной недвижимости.
Сроки и двойное налогообложение
Для легализации дохода необходимо указать его в декларации до 1 мая года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 1 августа. Сумма продажи пересчитывается в гривны по официальному курсу НБУ на день поступления средств.
Снизить налоговую нагрузку можно только при наличии международного соглашения об избежании двойного налогообложения. Если налог уже уплачен за границей, его можно учесть при уплате украинского НДФЛ, однако военный сбор придется уплатить в любом случае.
Автоматический обмен данными
С 2024 года Украина участвует в системе Общего стандарта отчетности (CRS), что позволяет налоговой службе автоматически получать информацию о финансовых операциях из более чем 100 стран. Это делает сокрытие зарубежных активов рискованным шагом.
Заключение
Жесткая позиция налоговых органов демонстрирует потребительское отношение государства к капиталу граждан. Вместо введения адекватных правил налогообложения чистой прибыли, которые могли бы стимулировать реинвестиции в экономику, власть выбирает путь максимального фискального давления. Взимание 23% от полной стоимости имущества является откровенно грабительским подходом, что может привести к тому, что инвесторы будут искать способы избавиться от статуса налогового резидента Украины.
