Під час продажу нерухомості продавці нерідко стикаються з пропозицією покупця вказати в договорі меншу суму, ніж фактично буде сплачено. Найчастіше це пояснюють бажанням заощадити на податках або інших обов’язкових платежах. На перший погляд така схема здається вигідною для обох сторін, однак на практиці вона створює серйозні юридичні та фінансові ризики.
Саме тому, якщо покупець пропонує занизити суму в договорі, варто оцінити не лише можливу економію, а й наслідки, які можуть виникнути в майбутньому. У багатьох випадках вони виявляються значно дорожчими за будь-яку вигоду.
Що означає заниження суми в договорі купівлі-продажу
Заниження суми в договорі купівлі-продажу — це ситуація, коли сторони домовляються зазначити в договорі меншу вартість нерухомості, ніж покупець фактично сплачує продавцю.
Наприклад, реальна ціна квартири становить 4 500 000 грн, однак у договорі сторони вказують лише 3 000 000 грн. Решта коштів передається окремо — готівкою, банківським переказом або під розписку.
Фактично така схема означає, що офіційно підтвердженою буде лише сума, зазначена у договорі. Саме вона матиме юридичну силу у випадку виникнення спорів, перевірок або судового розгляду.
Чому покупець може пропонувати вказати меншу ціну
Найчастіше покупці пояснюють таку пропозицію бажанням скоротити витрати на оформлення угоди або оптимізувати податкові платежі. Інколи вони стверджують, що це звичайна практика на ринку, яка нібито не створює жодних проблем.
Причини можуть бути різними:
- бажання зменшити суму податків і зборів;
- прагнення приховати реальну вартість покупки;
- використання коштів, походження яких складно документально підтвердити;
- спроба мінімізувати можливі фінансові втрати у майбутньому;
- переконання, що “усі так роблять”.
Однак для продавця така домовленість майже завжди означає додаткові юридичні ризики.
Перед тим як погоджуватися на будь-які компроміси, варто провести професійну оцінку квартири. Це допоможе визначити реальну ринкову вартість нерухомості та уникнути необґрунтованого заниження ціни.
Чим занижена вартість квартири в договорі небезпечна для продавця
Багато власників вважають, що ризикує переважно покупець. Насправді занижена вартість квартири в договорі може створити серйозні проблеми і для продавця.
До основних ризиків належать:
- складність довести реальну суму отриманих коштів;
- можливі претензії податкових та інших контролюючих органів;
- ризик судових спорів;
- проблеми з підтвердженням джерела доходів у майбутньому;
- фінансові втрати у разі визнання правочину недійсним.
Особливо це актуально для власників, які в майбутньому планують купувати нерухомість за кордоном або здійснювати великі банківські перекази. Під час фінансового моніторингу банки нерідко просять підтвердити походження коштів. Одним із таких документів є договір купівлі-продажу. Якщо в ньому зазначена лише частина фактично отриманої суми, можуть виникнути додаткові питання щодо джерела доходу.
Ризик не отримати всю суму за квартиру
Одна з найбільших небезпек полягає в тому, що покупець може просто не передати частину коштів, які не зазначені в договорі.
Наприклад, якщо офіційно оформлено продаж квартири за 3 млн грн, а ще 1,5 млн грн сторони домовилися передати окремо, довести існування такої домовленості буде надзвичайно складно. Для суду або інших органів визначальне значення матиме саме сума, зазначена в договорі.
Саме тому реальна ціна квартири в договорі повинна відповідати фактичному розрахунку між сторонами.
Під час продажу квартири юристи рекомендують фіксувати повну вартість об’єкта та проводити розрахунок офіційними способами. Це значно зменшує ризик виникнення спорів після укладення угоди.
Що станеться, якщо договір оскаржуватимуть
Якщо договір купівлі-продажу буде оскаржено в суді або правочин визнають недійсним, сторони повинні повернути одна одній усе отримане за договором.
При цьому суд керуватиметься виключно офіційними документами. Якщо в договорі зазначено меншу суму, саме її продавець буде зобов’язаний повернути покупцеві, навіть якщо фактично отримав значно більше.
Розписки, усні домовленості чи повідомлення в месенджерах далеко не завжди стають достатніми доказами. Саме тому ризики заниження вартості нерухомості значно перевищують потенційну економію на податках і можуть призвести до суттєвих фінансових втрат.
Ризик не отримати всю суму за квартиру
Найбільша небезпека, яку створює заниження суми в договорі купівлі-продажу, полягає в тому, що продавець фактично залишається без належного юридичного захисту щодо різниці між реальною та офіційною ціною.
Наприклад, якщо квартира продається за 6 млн грн, але в договорі зазначено лише 4 млн грн, то саме остання сума вважатиметься підтвердженою документально. Якщо покупець після підписання договору відмовиться передавати решту коштів або затягуватиме розрахунок, довести факт існування додаткової домовленості буде надзвичайно складно.
Особливо ризикованою є ситуація, коли розрахунок за договором купівлі-продажу проводиться частинами. До моменту отримання всієї суми продавець не повинен підтверджувати повний розрахунок або підписувати документи, які можуть свідчити про повне виконання покупцем своїх зобов’язань.
Що станеться, якщо договір оскаржуватимуть
Будь-який договір купівлі-продажу може бути оскаржений у суді. Причинами можуть стати претензії спадкоємців, співвласників, кредиторів, визнання однієї зі сторін недієздатною або інші юридичні підстави.
У разі скасування угоди сторони повинні повернути одна одній усе отримане. Проблема виникає тоді, коли в договорі зазначена не фактична, а занижена вартість квартири.
Суд керуватиметься саме текстом договору. Якщо документ містить суму 3 млн грн, саме її покупець формально має право вимагати повернути, навіть якщо фактично сплатив значно більше. Для продавця це означає серйозні фінансові ризики, а для покупця — втрату коштів, які не були офіційно підтверджені.
Саме тому реальна ціна квартири в договорі є найкращим способом захистити інтереси обох сторін.
Податкові ризики заниження вартості нерухомості
Багато хто погоджується на заниження ціни лише через бажання зменшити податкове навантаження. Проте така економія може обернутися значно більшими витратами.
До основних ризиків належать:
- донарахування податків і зборів під час перевірок;
- штрафні санкції та пеня;
- питання з боку контролюючих органів щодо походження коштів;
- проблеми під час підтвердження доходів у банках України або за кордоном;
- можливі судові спори щодо реальної вартості майна.
Окремо варто враховувати, що договір купівлі-продажу часто використовується як документ, який підтверджує легальне походження грошей. Якщо в майбутньому продавець плануватиме інвестувати кошти, придбати житло за кордоном або проходити фінансовий моніторинг банку, саме сума, зазначена в договорі, стане офіційним підтвердженням його доходу.
Таблиця ризиків заниженої суми для продавця
| Ризик | Можливі наслідки |
| Покупець не доплатив різницю | Складно довести домовленість про іншу суму |
| Судове оскарження договору | Повернення лише суми, зазначеної в договорі |
| Податкова перевірка | Донарахування податків, штрафи та пеня |
| Фінансовий моніторинг банку | Неможливість підтвердити реальний дохід |
| Майбутні судові спори | Відсутність документального підтвердження фактичної вартості |
Чи захищає продавця розписка на різницю в ціні
Деякі сторони вважають, що проблему можна вирішити простою розпискою на суму, яка не потрапила до договору. Насправді це не гарантує повного захисту.
Розписка може підтверджувати факт передачі коштів, однак вона не замінює умови договору купівлі-продажу. Якщо справа потрапить до суду, оцінюватимуться всі докази в сукупності, а основним документом усе одно залишиться договір.
Крім того, покупець може заявити, що кошти за розпискою були передані як позика, аванс чи виконання іншого зобов’язання. У такому разі доведення реальних домовленостей може зайняти багато часу та потребуватиме додаткових доказів.
Саме тому юристи рекомендують не погоджуватися на схеми, де занижена ціна квартири компенсується окремими розписками або усними домовленостями. У випадку продажу нерухомості значно безпечніше провести повністю офіційну угоду із зазначенням реальної вартості об’єкта.
Якщо перед укладенням договору потрібно визначити ринкову вартість житла, варто замовити професійну оцінку квартири. Це допоможе правильно оформити документи та уникнути суперечок щодо ціни.
Чому фраза «всі так роблять» не гарантує безпеки
Аргумент «так роблять усі» часто використовують, щоб переконати продавця погодитися на ризиковану схему. Насправді кожна угода є індивідуальною, а її наслідки залежать від конкретних обставин.
Навіть якщо заниження вартості раніше не створювало проблем іншим людям, це не означає, що така схема буде безпечною саме у вашому випадку. Судові спори, податкові перевірки, фінансовий моніторинг банків або конфлікт між сторонами можуть виникнути через кілька місяців чи навіть років після продажу.
Єдиний спосіб мінімізувати юридичні ризики — оформлювати договір відповідно до вимог законодавства та не приховувати фактичну вартість нерухомості.
Як безпечно оформити продаж квартири
Щоб угода була максимально захищеною для продавця і покупця, рекомендується дотримуватися кількох простих правил:
- зазначати в договорі повну фактичну вартість квартири;
- проводити офіційний банківський розрахунок;
- не підписувати підтвердження повного розрахунку до фактичного отримання всіх коштів;
- перевіряти всі документи до підписання договору;
- користуватися послугами професійного рієлтора, нотаріуса та юриста.
Якщо ви плануєте продаж квартири, професійний супровід допоможе уникнути помилок ще до підписання договору.
Що відповісти покупцеві на пропозицію занизити суму
Якщо покупець пропонує оформити договір із меншою ціною, варто спокійно пояснити, що продавець зацікавлений у юридично безпечній угоді.
Можна аргументувати свою позицію тим, що реальна вартість квартири захищає обидві сторони у випадку виникнення спорів, підтверджує законне походження коштів і виключає більшість юридичних ризиків.
Якщо покупець наполягає саме на такій схемі, доцільно ще раз проконсультуватися з юристом або розглянути можливість пошуку іншого покупця.
Як PerfectTeam допомагає безпечно провести угоду
Фахівці PerfectTeam супроводжують клієнтів на всіх етапах продажу нерухомості — від підготовки документів до остаточного розрахунку.
Команда допоможе:
- перевірити документи перед продажем;
- організувати професійну оцінку квартири;
- провести безпечний юридичний супровід угоди;
- перевірити порядок розрахунків;
- захистити інтереси продавця та покупця під час укладення договору;
- надати консультації щодо податків, оформлення документів і переходу права власності.
Якщо ви також плануєте купівлю квартири, спеціалісти допоможуть перевірити юридичну чистоту об’єкта та провести угоду без зайвих ризиків.
Агенція Нерухомості «Perfect Team»
м. Київ, вул. Жилянська, 68, оф. 197
095-840-47-69
098-970-32-14
