В Україні спостерігається різке зростання цін на квартири як на первинному, так і на вторинному ринку. За даними ЛУН, однокімнатні квартири в старому фонді в Тернополі за останній рік подорожчали на 37% (до $50 тис.), в Одесі – на 25%…
В Україні спостерігається різке зростання цін на квартири як на первинному, так і на вторинному ринку. За даними ЛУН, однокімнатні квартири в старому фонді в Тернополі за останній рік подорожчали на 37% (до $50 тис.), в Одесі – на 25% (до $49,5 тис.), в Києві – на 11% (до $70 тис.). Також зростає вартість квадратного метра житла в новобудовах.
Наприклад, у Житомирі за рік ціни зросли на 29% (до 40 тис. гривень), у Хмельницькому – на 21% (до 34,2 тис. гривень), в Одесі – на 14% (до 52 тис. гривень), в Києві – на 9% (до 58,7 тис. гривень) тощо.
Згідно з даними OLX, середня вартість об’єктів, виставлених на продаж, за рік зросла на 30%. “Реальні ціни зросли не так суттєво, оскільки продавці виставляють ціни з запасом і надають знижки під час торгу. Але все ж таки житло подорожчало суттєво – на 15−20%. І ціни продовжують зростати”, – зазначив керівник агентства нерухомості “КиївДомСервіс” Андрій Романов.
Варто зазначити, що український ринок нерухомості під час війни вже пережив кілька етапів активізації, які супроводжувалися подорожчанням квартир. Наприклад, зростання цін спостерігалося під час приходу до влади президента США Дональда Трампа, який обіцяв Україні “швидкий мир”. Тоді власники житла почали підвищувати ціни в очікуванні швидкого закінчення бойових дій.
Однак зараз, за словами Романова, причини зростання цін на квартири більш “приземлені” – зокрема, зростання попиту та зменшення пропозиції житла.
Де шукати квартири дешевше
Згідно з нещодавнім квартальним звітом ЛУН, ціни на квартири зростають практично в усіх регіонах країни, включаючи східні області, які вважаються не найкращими з точки зору безпеки. Єдине виключення – Запоріжжя, де ціни на вторинному ринку знижуються (наприклад, однокімнатні квартири в старому фонді подешевшали на 14%).
У сегменті однокімнатних квартир на вторинному ринку найбільше подорожчання аналітики ЛУН зафіксували в Тернополі – на 37% за рік (до $50 тис.). На другому місці – Одеса (плюс 25% за рік), на третьому – Рівне (на 20% за рік). У Хмельницькому, Чернівцях і Вінниці однокімнатні квартири подорожчали на 14%, у Луцьку – на 13%, в Івано-Франківську – на 9%, у Києві – на 11%, у Харкові – на 10%, у Львові – на 5%.
Найдорожчі однокімнатні квартири в Києві ($70 тис.), у Львові ($71,6 тис.) та в Ужгороді ($67 тис). Що стосується двокімнатних квартир, то в топ-3 потрапили ті ж міста: у Києві середня ціна двокімнатної квартири становить $110 тис., у Львові – $100 тис., в Ужгороді – $95,3 тис.
При цьому за рік помітно зріс розрив у вартості квартир у різних регіонах країни. Наприклад, якщо минулого року однокімнатна квартира в Дніпрі коштувала $33 тис., а у Львові – $65 тис. (тобто на $32 тис. більше), то зараз ціни становлять $34 тис. і $71,6 тис. відповідно (різниця – $37,6 тис.). Тобто фактично за ціну однокімнатної квартири у Львові можна купити дві в Дніпрі.
Що стосується Києва, то тут також спостерігається “цінова неоднорідність” в різних районах міста. Так, різниця в вартості квартири на Печерську та в Деснянському районі може бути навіть тричі більшою. Однокімнатна квартира на Печерську коштує $150 тис., а на Троєщині – $45 тис.
Ціни на первинному ринку також зростають. Наприклад, у Житомирі за рік – плюс 29% до вартості середнього квадратного метра (до 40 тис. гривень), у Хмельницькому – 21% (до 34,2 тис. гривень), в Одесі – 14% (до 52 тис. гривень), у Києві – 9% (до 58,7 тис. гривень) тощо.
“Ціни на житло в новобудовах зростають з ряду об’єктивних причин. Дорожчають будівельні матеріали та логістика, зростає дефіцит кадрів і зарплатний фонд. Внаслідок цього первинний ринок впливає на вторинний, хоча там немає жодних “накладних витрат”, – говорить Андрій Романов.
Це лише одна з причин подорожчання житла.
Чому продавці підвищують ціни
Експерти називають кілька факторів, які сприяють зростанню цін на квартири:
Зменшення пропозиції житла, виставленого на продаж. За оцінками експертів, на вторинному ринку зараз пропонується на 40% менше об’єктів, ніж до війни, і на 25% – ніж у 2023—2024 роках. Якщо порівнювати з зимою цього року, то пропозиція скоротилася приблизно на 3−5%.
“Багато власників виїхали з країни, багато воюють – їм не до продажу житла. Інші не можуть визначити ціну, хтось віддає перевагу почекати, поки закінчиться війна і ціни знову зростуть”, – пояснив Романов. Про це говорить і столичний ріелтор Ірина Луханіна.
“Хороших квартир на ринку стало менше. Багато власників просто зняли їх з продажу, особливо ті, у кого дійсно якісні об’єкти в хороших локаціях. Люди розуміють, що продати сьогодні легко, а от купити потім щось гідне може бути набагато складніше і дорожче”, – зазначила Луханіна.
Активізація державних іпотечних та компенсаційних програм. “Пільгові кредити на квартири за програмою “єОселя”, через “Молодьжитло”, житлові сертифікати за знищене житло, зараз почали активно видавати по 2 млн гривень на покупку житла внутрішньо переміщеним особам.
Бажаючих купити нерухомість за цими державними програмами вистачає, адже, по суті, це вигідніше, ніж орендувати квартиру. Частка покупців, які заходять на угоди через різні державні програми, перевищує 50%. При цьому власники житла закладають у ціну для таких клієнтів всі ризики та незручності, пов’язані з перерахуванням грошей державою в гривні (можливий ріст курсу долара, тривалий процес зняття грошей з банківського рахунку та конвертація в валюту тощо).
Покупці готові платити більше, оскільки сума все одно йде в розстрочку, і кілька зайвих тисяч доларів для них не грають особливої ролі. Але виходить, що оскільки продажі через державні програми – це фактично половина ринку, ціни поступово підвищуються і для всіх інших покупців”, – пояснив Романов.
За його словами, найбільший попит у Києві зараз на квартири до $100 тис. “Якщо квартира коштує $50−60 тис., вона одразу розлітається, ще й черга стоїть. Наприклад, ми за тиждень закрили угоду по двушці за $58 тис. на Святошино. Перший же покупець, який прийшов на перегляд, дав завдаток. При цьому цим об’єктом зацікавилося ще 9 потенційних покупців, тобто конкурс на скромну хрущовку складав 10 осіб”, – говорить Романов.
У ЛУН також зазначають, що терміни експозиції квартир на столичному вторинному ринку скоротилися – тобто вони почали продаватися швидше. Якщо минулого року середньостатистичний об’єкт висів у базах ріелторів 53 дні, то зараз – 47 днів.
Криза на первинному ринку. “Будівельна галузь переживає гострий дефіцит кадрів, суттєве подорожчання будівельних матеріалів. Багато покупців не готові ризикувати грошима, інвестуючи в недобудовані об’єкти. Весь платоспроможний попит змістився на “готовий” вторинний ринок, спровокувавши там дефіцит якісних квартир”, – говорить засновник оцінювальної компанії “Дельта Консалтинг” Роман Рябов.
“Крім того, на ринку переважає концепція “заїжджай і живи” – покупці зараз не хочуть займатися тривалими та дорогими ремонтами. Тому квартири з якісним оздобленням, меблями, побутовою технікою та, головне, автономними комунікаціями продаються в перші тижні після того, як потрапляють в оголошення”, – додав Романов.
Парадокс квартир у Сумах та знижки на Дарниці
Але є й регіональні “підвищуючі” фактори.
Наприклад, у Сумах в окремих сегментах ціни за рік підскочили на “аномальні” 29%. “Зростання цін на однокімнатні квартири в Сумах виглядає парадоксально, враховуючи близькість до кордону та регулярні обстріли. Але у цієї тенденції є пояснення.
Справа в тому, що Суми перетворилися на головний “внутрішній хаб” для жителів області. Жителі прикордонних громад (Білопілля, Велика Писарівка, Краснопілля) масово евакуюються в обласний центр, віддаючи перевагу залишатися в “рідному” регіоні. Масовий наплив ВПЛ створив колосальний тиск на ринок нерухомості Сум.
Масивним драйвером стала й програма “єВідновлення”. Громадяни, чиє житло було знищено, отримують житлові сертифікати і хочуть монетизувати їх якомога швидше. Купують готові квартири на вторинному ринку Сум, оскільки первинний ринок у місті практично паралізований”, – пояснив Рябов.
В Одесі – своя специфіка. За останній рік однокімнатні квартири тут подорожчали на 21%, хоча, на перший погляд, мінусів у місті вистачає – починаючи від жорстких обстрілів і закінчуючи проблемною енергетикою.
“Економічна логіка Одеси суттєво відрізняється від західноукраїнської і базується на відновленні статусу “головних морських воріт” України. Робота українського морського коридору в 2025 і 2026 роках повернула до життя портову інфраструктуру, логістичний сектор і супутні види бізнесу. В Одесу повернувся великий капітал, пов’язаний з морською торгівлею та експортом агропродукції.
Місцеві підприємці та топ-менеджери, які отримують доходи від відновленого бізнесу, частково інвестують в нерухомість, як у найбільш зрозумілий і надійний інструмент збереження коштів. Крім того, Одеса відіграє роль потужного макрорегіонального притулку. Сюди переїжджає платоспроможне населення з сусідніх областей – Миколаївської та Херсонської, а також з частково окупованих територій Запорізької області. Особливістю одеського ринку є висока популярність сучасного житла.
Покупці практично повністю ігнорують старе житло.
