Уряд України оновив правила будівництва приватних будинків. Основна зміна полягає у чіткому розмежуванні між невеликим приватним будівництвом та котеджними проектами, які раніше оформлялися як приватна забудова. «Минфін» запитав у експертів, як ці нововведення вплинуть на майбутніх власників такої нерухомості.
На українському ринку будівництва вже багато років існує практика, коли забудовник оформляє об’єкт як приватний або садовий будинок. Це дозволяє уникнути складних процедур узгодження, передбачених для комерційного будівництва, зокрема експертизи проектної документації, отримання містобудівних умов та обмежень тощо.
Потім такі «приватні будинки» продаються по секторах (наприклад, у випадку з таунхаусами) або поквартирно. Ця схема дозволяла забудовникам заощаджувати на документації та виконанні будівельних норм, в результаті чого пропонували покупцям нижчу ціну. Водночас нові мешканці часто отримували житло низької якості.
Простіше, але дорожче: як зміниться приватне будівництво
Кабмін прийняв Постанову № 305 в рамках подальшої цифровізації будівельної сфери через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ).
В неї вносять об’єкти на основі будівельного паспорта або схеми намірів забудови земельної ділянки.
У новому урядовому постановленні максимально розмежували приватні будинки та ті, за які їх видають забудовники, фактично зводячи об’єкти для подальшого перепродажу.
Зокрема, в документі викладено список об’єктів, які можна будувати за будівельним паспортом (тобто за спрощеною процедурою). Це індивідуальні, садові та дачні будинки не вище двох поверхів і загальною площею до 500 м², сараї, гаражі, котельні, а також огорожі, ворота тощо.
У Постанові № 305 з’явилася норма про спрощене будівництво на час воєнного стану для деяких об’єктів, зокрема садових і дачних будинків, господарських споруд, гаражів тощо. На час воєнного стану плюс рік після його скасування такі будинки (за умови, що в них буде не більше двох поверхів, а площа не перевищить 200 м²) можна будувати навіть без будівельного паспорта — лише на основі схеми намірів.
Для її отримання замовник повинен звернутися до сертифікованого архітектора або інженера-проектувальника. Той сформує схему намірів і внесе її в Єдину державну електронну систему у сфері будівництва. При цьому в порядку ведення ЄДЕССБ з’явилася норма про електронний документ, для завантаження якого архітектор або проектувальник повинен мати сертифікат і кваліфікований електронний підпис. Тобто сам замовник не може внести в систему «свій» проект.
В свою чергу, на архітекторів і проектувальників покладається більше відповідальності за проекти: якщо перевіряючі виявлять порушення, вони видадуть спеціалісту відповідне припис, а якщо недоліки не будуть усунуті, йому заблокують доступ до системи. Це має мінімізувати випадки приватного будівництва за проектами, які власники придумали самостійно, без урахування будівельних норм, а також реалізацію неякісних проектів.
Тому, як зазначають експерти, приватне будівництво, хоч і стане менш регульованим, може подорожчати, оскільки людям доведеться витрачатися на розробку проектів (середньостатистичний проект може коштувати до кількох тисяч доларів).
У професійному співтоваристві не виключають, що можуть подорожчати послуги архітекторів і проектувальників — вони спробують закласти в нові ціни свої ризики.
«Посилили відповідальність архітекторів і проектувальників. Помилився двічі — система просто закриває тобі доступ до роботи. Це означає менше халтури, але й дорожчу роботу спеціалістів», — пояснила «Минфіну» столичний ріелтор і юрист Ірина Луханіна.
Удар по схемі
Разом з тим з переліку об’єктів, які до недавнього часу оформлялися за спрощеною процедурою, виключили блочні та з’єднані в блоки житлові будинки. У цю категорію потрапляють таунхауси, дуплекси, будинки з окремими входами тощо.
Тепер для будівництва подібних об’єктів потрібно буде отримувати містобудівні умови та обмеження, а це довше і складніше, ніж просто оформити будівельний паспорт.
Раніше багато приватних забудовників і навіть невеликі фірми оформляли такі об’єкти як приватні або навіть садові будинки. Це дозволяло мінімізувати часові та фінансові витрати на оформлення документів, також такі об’єкти не потрібно було вводити в експлуатацію за схемою багатоповерхівок або комерційного будівництва. В подальшому такі об’єкти продавалися частинами і переоформлялися на нових власників.
Зазначимо, що ця схема особливо активно практикувалася в передмістях мегаполісів (Київ, Одеса, Львів та ін.), де нерухомість традиційно коштує дорого. Продаж житла як «приватного» дозволяла забудовникам надавати покупцям знижки, тому охочих придбати такі будинки вистачало.
Схему частково зламало посилення податків. Коли в Україні ввели податки на продаж нової нерухомості (5% плюс військовий збір з другого проданого об’єкта за рік, і 18% плюс військовий збір — з третього), забудовники почали масово шукати можливості уникнути підвищеного оподаткування.
Багато оформляли об’єкти на родичів, продавали за дарчою тощо. А деякі були змушені «закрити лавочку», оскільки схема вже не дозволяла налагодити масові продажі в обхід законодавства. Проте повністю зламати цю схему тоді так і не вдалося.
Менше пропозицій і зростання цін
Як згадані нововведення вплинуть на будівельний ринок?
За словами столичного ріелтора і юриста Ірини Луханої, по суті, відбулося дуже просте, але важливе зміна.
«Держава закрила стару лазейку. Раніше можна було формально заявляти, що ти будуєш приватний будинок, а насправді робити майже повноцінний девелоперський проект — таунхауси, дуплекси, невеликі комплекси. Це дозволяло обходити складні процедури, економити час і гроші. Тепер так не вийде.
Якщо ти будуєш щось більше звичайного індивідуального будинку — доведеться проходити повноцінну містобудівну процедуру, з документами, обмеженнями та контролем.
Для забудовників це означає, що ринок стає більш складним. Швидко зайти, побудувати і продати вже не вийде. Потрібно рахувати, оформляти, погоджувати і закладати більше часу і грошей. Через це частина дрібних гравців піде — просто тому, що не витримають нові умови. Залишаться ті, хто вміє працювати системно і в довгостроковій перспективі. Звісно, вся ця додаткова навантаження ляже в собівартість. А значить — і в кінцеву ціну,” — вважає Ірина Луханіна.
На її думку, для покупців складається двоїста ситуація.
«З одного боку, стає менше ризику купити будинок і через деякий час побачити у себе під парканом щільну забудову, яка там спочатку не передбачалася. Буде менше випадкових проектів, «самодіяльності», більше порядку і передбачуваності.
З іншого боку, зникне частина дешевих пропозицій. Ті самі «дуже вигідні» варіанти часто якраз і існували за рахунок обходу правил,” — пояснила Луханіна.
Вона прогнозує, що ціни в передмісті будуть зростати.
«За легальність, зрозумілість і контроль в результаті завжди платить покупець,” — говорить ріелтор.
Поки ріелтори не можуть точно сказати, наскільки можуть подорожчати будинки і таунхауси в передмісті. Але вважають, що ціни зростуть як мінімум на 10%.
Зазначимо: підвищувати ціни забудовникам дозволяє і зростаючий попит на заміську нерухомість.
За словами керівника агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрія Романова, в останній час бажаючих придбати житло за містом стало помітно більше. Водночас пропозиція трохи зменшилася — деякі продавці стали знімати будинки з продажу, боячись продешевити.
«Дуже зросла вартість будівельних робіт. Тому продавці побоюються, що за ті гроші, які вони зараз отримають від продажу будинку, вони вже не зможуть нічого побудувати — коштів просто не вистачить,” — пояснив Романов. На хвилі підвищеного попиту та обмеженої пропозиції нерухомість у передмісті Києва вже подорожчала на 7−12%. А тепер, виходить, буде нове підвищення цін — у зв’язку з законодавчими нововведеннями.
Луханіна говорить, що різко зростає цінність і, відповідно, вартість «чистих» об’єктів — будинків і проектів, де все вже оформлено, зрозуміло і без ризиків. «Поки нові проекти будуть запускатися довше і дорожче, вторинний ринок малоповерхової нерухомості може ожити і почати підтягуватися за ціною,” — зазначає вона.
Водночас, на думку Луханіної, зміниться і сам типаж «заміського забудовника».
«Уйде формат „побудували, як вийшло, — продаємо“. На його місце приходить більш системний підхід: з архітектурою, розрахунком, логікою проекту. Таких об’єктів буде менше, але вони будуть більш продуманими і, відповідно, дорожчими,” — прогнозує Луханіна.
Андрій Романов не виключає, що як мінімум на першому етапі роботи нових правил, поки ринок до них не адаптується, може скоротитися пропозиція невеликих будинків, квартир і таунхаусів у передмісті.
«Влада прибирає лазейку, коли приватник міг побудувати під виглядом приватного будинку будинок на 3−4 поверхи, розбити його на 30 квартир і продати. Тепер стане складніше будувати і вводити такі об’єкти в експлуатацію. Багато невеликі забудовники таких правил просто не витримають, і підуть з ринку. Відповідно, стане менше пропозицій, особливо дешевих будинків і квартир. В результаті це може сформувати додаткову надбавку на заміську нерухомість.
