На ринку нерухомості Києва помітне пожвавлення попиту. За словами рієлторів, активність покупців зберігалася навіть улітку, яке зазвичай вважається слабким сезоном, а з вересня посилилася. Інтерес є як до житла в столиці, так і до об’єктів у передмісті.
Водночас покупці стали обережнішими: вони ретельніше обирають локації, звертають увагу на безпеку і частіше домагаються знижок. Пропозиція залишається великою як на вторинному ринку, так і в новобудовах, де обсяг доступного житла перевищує реальний попит.
Номінальні ціни з початку року зросли на 15−20%, однак рієлтори зазначають, що власники квартир готові поступатися під час переговорів.
Попит пожвавився, але покупці обирають обережно
Після зниження інтересу до купівлі житла на тлі посилення атак навесні ринок несподівано пожвавився. Улітку в Києві не зафіксували традиційного спаду активності: у липні-серпні покупців було багато. Однією з причин став відкладений попит, що сформувався ще навесні. Особливо помітно це в Дарницькому та Дніпровському районах, де зосереджене доступніше житло.
Додатковий попит створюють внутрішні переселенці, які переїжджають до столиці зі східних регіонів. Також зростає інтерес інвесторів: орендні ставки підвищуються, а недороге житло за адекватною ціною здається дуже швидко.
У передмісті активно купують недорогі смартквартири в новобудовах, які пропонують за $20−35 тис.
Головними критеріями вибору стали безпека і комфорт. Покупці шукають новобудови з укриттями, оцінюють технології будівництва, інфраструктуру, транспортну доступність і наявність соціальних об’єктів поруч.
Попит переважно зосереджений в економкласі. У бізнес-класі продажі нижчі через високі ціни, а вимоги покупців значно вищі. Водночас до такого житла почали проявляти інтерес іноземні інвестори.
На ринку посилилася конкуренція між первинним і вторинним житлом. Новобудови приваблюють сучасними технологіями, комфортом, енергетичною автономністю та програмами розтермінування від забудовників. Вторинне житло, як і раніше, обирають покупці з повною сумою на руках і ті, хто хоче одразу отримати право власності та уникнути ремонту.
Пропозиція велика, але доступних варіантів менше
На вторинному ринку Києва розміщено понад 34,7 тис. оголошень про продаж квартир. На первинному ринку, за даними ЛУН, квартири продаються в 1 223 київських проєктах і в 856 об’єктах у передмісті.
Однак квартир вартістю до $70 тис., які нині мають найбільший попит, на вторинному ринку столиці лише трохи більше ніж 5 тис. варіантів.
Ціни на вторинному ринку Києва
Дарницький район:
- 1-кімнатні — $42−60 тис.
- 2-кімнатні — $55−90 тис.
- 3-кімнатні — $70−115 тис.
Дніпровський район:
- 1-кімнатні — $45−58 тис.
- 2-кімнатні — $60−85 тис.
- 3-кімнатні — $90−110 тис.
Шевченківський район:
- 1-кімнатні — $65−105 тис.
- 2-кімнатні — $90−160 тис.
- 3-кімнатні — $120−190 тис.
Печерський район:
- 1-кімнатні — $80−130 тис.
- 2-кімнатні — $120−190 тис.
- 3-кімнатні — $160−270 тис.
Оболонський район:
- 1-кімнатні — $50−90 тис.
- 2-кімнатні — $70−110 тис.
- 3-кімнатні — $95−130 тис.
Ці ціни приблизно на 2−4% вищі, ніж навесні 2025 року.
На первинному ринку може виникнути дефіцит готового житла
Хоча пропозиція новобудов формально перевищує попит, на ринку бракує якісного готового житла комфорт-класу або об’єктів на завершальних стадіях будівництва. Саме такі квартири найчастіше цікавлять покупців, оскільки люди не хочуть чекати й остерігаються затримок.
Темпи введення новобудов в експлуатацію знизилися. Проєкти, що стартували до повномасштабного вторгнення, переважно вже добудовані, а об’єктів, розпочатих під час війни, менше, і будуються вони повільніше. Через це готового житла стає менше, його вартість поступово зростає, а нової якісної пропозиції недостатньо.
Попри пожвавлення попиту, продажі залишаються значно нижчими за довоєнні обсяги — близько 30−40%. Це впливає на кількість нових проєктів. За даними ЛУН, у 2024 році в Україні почали будівництво 145 нових об’єктів проти майже 430 у 2021 році.
На собівартість будівництва тиснуть проблеми з логістикою та кадрами. Час доставки будматеріалів зріс у середньому в 1,5−2 рази, подорожчали бетонні суміші, арматура, утеплення та інженерні рішення. Також галузь відчуває нестачу проєктувальників, інженерів, водіїв, малярів і різноробів. У більшості сегментів реальна собівартість нерухомості перевищує тисячу доларів за квадратний метр.
Що відбувається в передмісті
У передмісті Києва у 2025 році помітно зросла пропозиція. З 2023 року забудовники активно скуповували землю навколо столиці, і зараз там з’явилися нові котеджні містечка, таунхауси, малоповерхові будинки зі смартквартирами та інші проєкти.
Серед пропозицій є недорогі варіанти — $20−30 тис. за смартквартиру і $50−70 тис. за таунхаус, а також елітні будинки по $300−400 тис. і вище.
Вздовж Одеської траси багато житла з хорошим співвідношенням ціни та якості, зокрема таунхауси, а також вільні ділянки під забудову. Будинок до 120 квадратів коштує $90−120 тис., до 150 квадратів — $140−280 тис., понад 250 квадратних метрів — від $380 тис.
Вздовж Обухівської траси частіше шукають невеликі дачні будинки або котеджі на 200−250 квадратів. Будинок до 120 квадратних метрів коштує $95−180 тис., 120−250 квадратів — $150−550 тис., понад 250 квадратів — від $400 тис.
Вздовж Житомирської траси переважають проєкти економ- і середнього класу.
