Безготівковий розрахунок під час купівлі-продажу нерухомості потребує підготовки документів, відкриття або вибору відповідних рахунків, нотаріального оформлення та проведення платежу через банк. Фінальний розрахунок є ключовим етапом, але безпека угоди залежить і від попередніх дій.
Які документи потрібні
Для продавця базовий пакет документів зазвичай включає:
- підтвердження права власності;
- технічний паспорт на об’єкт продажу;
- витяг із реєстру речових прав;
- довідку про відсутність заборгованості, якщо вона необхідна;
- дозвіл органів опіки та піклування, якщо серед співвласників є неповнолітні або вони зареєстровані в об’єкті продажу.
Залежно від ситуації перелік може бути ширшим, тому деталі варто заздалегідь узгодити з нотаріусом, який оформлюватиме угоду.
І продавець, і покупець мають надати документи, що посвідчують особу, зокрема паспорт та ІПН. Якщо сторони перебувають у шлюбі, також знадобляться документи і згода чоловіка або дружини на продаж чи купівлю.
Які є варіанти безготівкового розрахунку
Під час безготівкової оплати за квартиру зазвичай розглядають чотири основні способи:
- використання наявних поточних рахунків;
- депозитний рахунок нотаріуса;
- акредитив;
- рахунок умовного зберігання, або ескроу.
Переказ між поточними рахунками
Багато покупців і продавців уже мають поточні рахунки в банках, тому такий варіант здається найпростішим. Однак він не завжди оптимальний.
Головний ризик — можлива блокировка коштів банком у межах фінансового моніторингу. Покупець може добросовісно переказати гроші, але продавець не отримає їх одразу, якщо банк почне перевіряти походження коштів. Для угод із нерухомістю це особливо актуально, оскільки суми часто становлять сотні тисяч гривень або мільйони.
Якщо покупець не зможе підтвердити походження грошей, продавець ризикує не отримати кошти. Винятком можуть бути випадки, коли купівля фінансується через іпотеку «єОселя» або житловий сертифікат «єВідновлення»: походження таких коштів зазвичай не викликає запитань.
Депозитний рахунок нотаріуса
Цей спосіб міг би бути зручним, але в Україні використовується нечасто, оскільки не всі нотаріуси приймають гроші на депозит.
Суть механізму в тому, що нотаріус відкриває спеціальний депозитний рахунок у банку. Покупець переказує туди суму за об’єкт нерухомості, а після укладення договору купівлі-продажу кошти перераховуються продавцю.
Акредитив
За акредитивом банк резервує гроші покупця і перераховує їх продавцю після виконання умов, зазначених у договорі про відкриття рахунку.
Покупець укладає договір із банком і вносить на рахунок певну суму. Банк зобов’язується переказати гроші продавцю після того, як той надасть оформлений за законом договір купівлі-продажу.
Це надійний спосіб, але він має недоліки: процедура досить складна і платна. Банки зазвичай стягують плату за відкриття акредитива та комісію за рух коштів. Комісія може становити 0,5−1%, що під час угод на мільйони помітно збільшує витрати. Крім того, не всі банки надають акредитиви для операцій із нерухомістю, оскільки частіше вони застосовуються в торгівлі.
Рахунок ескроу
Ескроу схожий на акредитив: банк відкриває спеціальний рахунок умовного зберігання і приймає на нього гроші від власника рахунку або третіх осіб.
За договором банк перераховує кошти бенефіціару, зазначеному власником рахунку, або повертає їх власнику в разі настання передбачених умов. В угоді з нерухомістю банк утримує гроші до виконання умов договору.
Відмінність від акредитива в тому, що за ескроу банк контролює не лише документи, які підтверджують угоду, а й сам факт виконання умов. Якщо умови не виконані, гроші повертаються покупцю.
Мінуси такі самі: послугу надають не всі банки, а її вартість може бути досить високою через складність процедури. Водночас ескроу, як і депозит нотаріуса, вважається одним із найнадійніших способів знизити ризик втрати коштів.
Фінансовий моніторинг і походження грошей
Під час купівлі нерухомості безготівковим способом майже неможливо уникнути перевірки фінансового моніторингу, оскільки йдеться про суми в сотні тисяч гривень або мільйони.
Щоб банк не зупинив платіж, покупцю потрібно підтвердити законне походження грошей та економічну логіку операції. Банки перевіряють великі суми й незвичні транзакції відповідно до вимог НБУ та Державної служби фінансового моніторингу України.
Підтвердженням походження коштів можуть бути, наприклад, довідка про доходи або зарплату, податкова декларація, договір продажу іншого майна, договір дарування або спадщини, дивіденди, виплати ФОП, дохід від бізнесу, інвестиційний дохід від цінних паперів або депозитів.
Документи мають пояснювати всю суму угоди, а не лише її частину. Запитання у банку можуть виникнути, якщо перед купівлею внесено велику суму готівкою, гроші надійшли від сторонніх осіб без пояснень або проходили через складні транзитні перекази між кількома рахунками.
Перед купівлею нерухомості бажано заздалегідь повідомити банк про майбутню угоду й уточнити, які документи знадобляться для перевірки походження коштів. Це допоможе пройти перевірку до платежу, а не зіткнутися з блокуванням після переказу.
Якщо банк уже заблокував кошти, потрібно уточнити причину й надати необхідні пояснення або додаткові документи. Вибір конкретного способу розрахунку варто узгодити з нотаріусом і банком, через який проходитимуть гроші.
