Покупка квартиры в новостройке на ранней стадии строительства традиционно считалась способом заработать на росте стоимости жилья. В 2025 году эта стратегия остается актуальной, но требует более тщательной оценки рисков из-за войны, экономической нестабильности и изменений спроса.
Кто покупает жилье в новостройках
Спрос на первичном рынке сохраняется. Одни покупатели решают жилищный вопрос с помощью программы «єОселя» или рассрочки от застройщика. Другие рассматривают недвижимость как инвестицию: для перепродажи на более позднем этапе строительства или для сдачи в аренду.
На рынок влияет война и обстрелы тыловых городов, однако часть покупателей уже не откладывает приобретение жилья, понимая, что неопределенность может сохраняться долго.
Преимущества покупки на раннем этапе
Ниже цена входа. На старте строительства квадратный метр может стоить на 20−30% дешевле, чем в готовом доме. Это позволяет зафиксировать цену и рассчитывать на рост стоимости в течение года-двух.
Гибкие условия оплаты. Девелоперы предлагают рассрочку, отсрочку платежей или скидки при полной оплате, что снижает нагрузку на инвестора.
Больший выбор квартир. На старте продаж доступно больше планировок, этажей, видов из окон и вариантов расположения в доме.
Рост за счет развития района. За время строительства вокруг объекта могут появиться школы, детские сады, новые транспортные маршруты и коммерческая инфраструктура, что повышает ликвидность жилья.
Защита от инфляции. Недвижимость часто используют как инструмент сохранения капитала в периоды экономической нестабильности.
Современные характеристики. Новые дома обычно имеют энергоэффективные решения, качественные коммуникации и подземные паркинги, которые могут использоваться как укрытия.
Основные риски
Главный риск связан с безопасностью: объект может быть поврежден или разрушен в результате обстрелов. Полностью исключить этот фактор невозможно.
Экономическая нестабильность также влияет на рынок: меняются цены на стройматериалы, логистику и оплату труда, что может сдвигать сроки строительства или менять финансовые условия.
Дополнительные риски связаны с миграцией населения, снижением спроса в отдельных районах, задержками с регистрацией прав собственности, подключением коммуникаций и работой государственных реестров во время военного положения.
Даже надежный застройщик не может на 100% гарантировать завершение проекта точно в срок, особенно при форс-мажорных обстоятельствах.
Как оценить девелопера
Перед покупкой стоит проверить опыт компании, количество сданных объектов и то, как застройщик выполнял обязательства во время войны. Важно изучить, были ли недострои, судебные споры или задержки.
Надежный девелопер должен иметь документы на землю, градостроительные условия, лицензии и прозрачный договор. Желательно, чтобы права на будущий объект недвижимости подлежали государственной регистрации.
Также важно оценить финансовую устойчивость компании: наличие собственного капитала, доступ к банковскому финансированию, способность одновременно вести несколько проектов.
Плюсом является регулярная отчетность о ходе строительства, фото- и видеообновления, возможность посетить площадку. Цена должна быть рыночной и обоснованной: слишком низкая стоимость может означать экономию на материалах или инженерии.
Отдельно следует изучить качество строительства, генподрядчика, технологии, материалы, утепление, коммуникации, наличие паркингов, озеленения, детских площадок и коммерческих помещений.
Локация также имеет значение: транспортная доступность, удаленность от потенциально опасных объектов, наличие школ, садиков, медучреждений и репутация района напрямую влияют на ликвидность квартиры.
Сколько можно заработать
Доходность зависит от конкретного проекта, застройщика и ситуации на рынке. Обычно чем раньше покупается квартира, тем ниже цена и выше потенциал роста.
Типичная динамика цен в качественном жилом комплексе может выглядеть так:
- Старт продаж, этап котлована: средняя цена около $1 200/м², риски максимальные, потенциальный рост до +30% к моменту сдачи. Для квартиры 60 м² возможная прибыль — до $21 000.
- Середина строительства: средняя цена $1 440/м², риски ниже, потенциальный рост еще около +10% до сдачи. Для квартиры 60 м² прибыль может составить около $8 000.
- Ввод в эксплуатацию: средняя цена $1 500−1 600/м², риски минимальные, но потенциал роста ограничен и зависит от общего рынка и развития локации.
В среднем при выборе надежного девелопера и перспективной локации инвестор может рассчитывать на 25−30% прироста стоимости за 12−24 месяца.
Пример: финальный дом ЖК «Лесной квартал»
Финальный дом ЖК «Лесной квартал» в Броварах от Alliance Novobud рассматривается как объект с инвестиционным потенциалом. Это завершающий дом большого жилого комплекса в центре города, где уже сформированы инфраструктура, сообщество жителей и спрос.
По состоянию на октябрь 2025 года выполнено бетонирование фундаментной плиты секции № 1, начато бетонирование ростверка секции 2.1, продолжается устройство вертикальных монолитных конструкций выше отметки 0,000 секции 2.2. Продажи квартир должны начаться в середине октября, сейчас доступно бронирование.
Оформление планируется по договорам купли-продажи будущего объекта недвижимости (БОН) с государственной регистрацией, что дает инвестору официальное право еще до ввода дома в эксплуатацию.
Дом будет иметь 23, 25 и 20 этажей. Технология строительства — монолитно-каркасная, наружные стены — газоблок, утепление — минеральная вата. Отопление предусмотрено от автономной котельной застройщика. На первых этажах запланированы просторный холл и коммерческие помещения.
