Купівля квартири в новобудові на ранній стадії будівництва традиційно вважалася способом заробити на зростанні вартості житла. У 2025 році ця стратегія залишається актуальною, але потребує ретельнішої оцінки ризиків через війну, економічну нестабільність і зміни попиту.
Хто купує житло в новобудовах
Попит на первинному ринку зберігається. Одні покупці вирішують житлове питання за допомогою програми «єОселя» або розстрочки від забудовника. Інші розглядають нерухомість як інвестицію: для перепродажу на пізнішому етапі будівництва або для здавання в оренду.
На ринок впливають війна та обстріли тилових міст, однак частина покупців уже не відкладає придбання житла, розуміючи, що невизначеність може тривати довго.
Переваги купівлі на ранньому етапі
Нижча ціна входу. На старті будівництва квадратний метр може коштувати на 20−30% дешевше, ніж у готовому будинку. Це дає змогу зафіксувати ціну й розраховувати на зростання вартості протягом року-двох.
Гнучкі умови оплати. Девелопери пропонують розстрочку, відтермінування платежів або знижки за повної оплати, що знижує навантаження на інвестора.
Більший вибір квартир. На старті продажів доступно більше планувань, поверхів, краєвидів із вікон і варіантів розташування в будинку.
Зростання завдяки розвитку району. За час будівництва навколо об’єкта можуть з’явитися школи, дитячі садки, нові транспортні маршрути й комерційна інфраструктура, що підвищує ліквідність житла.
Захист від інфляції. Нерухомість часто використовують як інструмент збереження капіталу в періоди економічної нестабільності.
Сучасні характеристики. Нові будинки зазвичай мають енергоефективні рішення, якісні комунікації та підземні паркінги, які можуть використовуватися як укриття.
Основні ризики
Головний ризик пов’язаний із безпекою: об’єкт може бути пошкоджений або зруйнований унаслідок обстрілів. Повністю виключити цей фактор неможливо.
Економічна нестабільність також впливає на ринок: змінюються ціни на будматеріали, логістику та оплату праці, що може зсувати строки будівництва або змінювати фінансові умови.
Додаткові ризики пов’язані з міграцією населення, зниженням попиту в окремих районах, затримками з реєстрацією прав власності, підключенням комунікацій і роботою державних реєстрів під час воєнного стану.
Навіть надійний забудовник не може на 100% гарантувати завершення проєкту точно в строк, особливо за форс-мажорних обставин.
Як оцінити девелопера
Перед купівлею варто перевірити досвід компанії, кількість зданих об’єктів і те, як забудовник виконував зобов’язання під час війни. Важливо вивчити, чи були недобудови, судові спори або затримки.
Надійний девелопер повинен мати документи на землю, містобудівні умови, ліцензії та прозорий договір. Бажано, щоб права на майбутній об’єкт нерухомості підлягали державній реєстрації.
Також важливо оцінити фінансову стійкість компанії: наявність власного капіталу, доступ до банківського фінансування, здатність одночасно вести кілька проєктів.
Плюсом є регулярна звітність про хід будівництва, фото- й відеооновлення, можливість відвідати майданчик. Ціна має бути ринковою та обґрунтованою: занадто низька вартість може означати економію на матеріалах або інженерії.
Окремо слід вивчити якість будівництва, генпідрядника, технології, матеріали, утеплення, комунікації, наявність паркінгів, озеленення, дитячих майданчиків і комерційних приміщень.
Локація також має значення: транспортна доступність, віддаленість від потенційно небезпечних об’єктів, наявність шкіл, садків, медзакладів і репутація району безпосередньо впливають на ліквідність квартири.
Скільки можна заробити
Дохідність залежить від конкретного проєкту, забудовника та ситуації на ринку. Зазвичай що раніше купують квартиру, то нижча ціна й вищий потенціал зростання.
Типова динаміка цін у якісному житловому комплексі може виглядати так:
- Старт продажів, етап котловану: середня ціна близько $1 200/м², ризики максимальні, потенційне зростання до +30% на момент здачі. Для квартири 60 м² можлива прибутковість — до $21 000.
- Середина будівництва: середня ціна $1 440/м², ризики нижчі, потенційне зростання ще близько +10% до здачі. Для квартири 60 м² прибуток може становити близько $8 000.
- Введення в експлуатацію: середня ціна $1 500−1 600/м², ризики мінімальні, але потенціал зростання обмежений і залежить від загального ринку та розвитку локації.
У середньому за вибору надійного девелопера й перспективної локації інвестор може розраховувати на 25−30% приросту вартості за 12−24 місяці.
Приклад: фінальний будинок ЖК «Лісовий квартал»
Фінальний будинок ЖК «Лісовий квартал» у Броварах від Alliance Novobud розглядається як об’єкт з інвестиційним потенціалом. Це завершальний будинок великого житлового комплексу в центрі міста, де вже сформовані інфраструктура, спільнота мешканців і попит.
Станом на жовтень 2025 року виконано бетонування фундаментної плити секції № 1, розпочато бетонування ростверка секції 2.1, триває влаштування вертикальних монолітних конструкцій вище позначки 0,000 секції 2.2. Продаж квартир має розпочатися в середині жовтня, зараз доступне бронювання.
Оформлення планується за договорами купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (МОН) із державною реєстрацією, що дає інвестору офіційне право ще до введення будинку в експлуатацію.
Будинок матиме 23, 25 і 20 поверхів. Технологія будівництва — монолітно-каркасна, зовнішні стіни — газоблок, утеплення — мінеральна вата. Опалення передбачене від автономної котельні забудовника. На перших поверхах заплановані просторий хол і комерційні приміщення.
