Безналичный расчет при купле-продаже недвижимости требует подготовки документов, открытия или выбора подходящих счетов, нотариального оформления и проведения платежа через банк. Финальный расчет является ключевым этапом, но безопасность сделки зависит и от предварительных действий.
Какие документы нужны
Для продавца базовый пакет документов обычно включает:
- подтверждение права собственности;
- технический паспорт на объект продажи;
- выписку из реестра вещных прав;
- справку об отсутствии задолженности, если она необходима;
- разрешение органов опеки и попечительства, если среди совладельцев есть несовершеннолетние или они зарегистрированы в объекте продажи.
В зависимости от ситуации перечень может быть шире, поэтому детали стоит заранее согласовать с нотариусом, который будет оформлять сделку.
И продавец, и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие личность, в частности паспорт и ИНН. Если стороны состоят в браке, также понадобятся документы и согласие мужа или жены на продажу или покупку.
Какие есть варианты безналичного расчета
При безналичной оплате за квартиру обычно рассматривают четыре основных способа:
- использование имеющихся текущих счетов;
- депозитный счет нотариуса;
- аккредитив;
- счет условного хранения, или эскроу.
Перевод между текущими счетами
Многие покупатели и продавцы уже имеют текущие счета в банках, поэтому такой вариант кажется самым простым. Однако он не всегда оптимален.
Главный риск — возможная блокировка средств банком в рамках финансового мониторинга. Покупатель может перечислить деньги добросовестно, но продавец не получит их сразу, если банк начнет проверять происхождение средств. Для сделок с недвижимостью это особенно актуально, поскольку суммы часто составляют сотни тысяч гривен или миллионы.
Если покупатель не сможет подтвердить происхождение денег, продавец рискует не получить средства. Исключением могут быть случаи, когда покупка финансируется через ипотеку «єОселя» или жилищный сертификат «єВідновлення»: происхождение таких средств обычно не вызывает вопросов.
Депозитный счет нотариуса
Этот способ мог бы быть удобным, но в Украине используется нечасто, поскольку не все нотариусы принимают деньги в депозит.
Суть механизма в том, что нотариус открывает специальный депозитный счет в банке. Покупатель переводит туда сумму за объект недвижимости, а после заключения договора купли-продажи средства перечисляются продавцу.
Аккредитив
При аккредитиве банк резервирует деньги покупателя и перечисляет их продавцу после выполнения условий, указанных в договоре об открытии счета.
Покупатель заключает договор с банком и вносит на счет определенную сумму. Банк обязуется перевести деньги продавцу после того, как тот предоставит оформленный по закону договор купли-продажи.
Это надежный способ, но у него есть недостатки: процедура достаточно сложная и платная. Банки обычно взимают плату за открытие аккредитива и комиссию за движение средств. Комиссия может составлять 0,5−1%, что при сделках на миллионы заметно увеличивает расходы. Кроме того, не все банки предоставляют аккредитивы для операций с недвижимостью, поскольку чаще они применяются в торговле.
Счет эскроу
Эскроу похож на аккредитив: банк открывает специальный счет условного хранения и принимает на него деньги от владельца счета или третьих лиц.
По договору банк перечисляет средства бенефициару, указанному владельцем счета, или возвращает их владельцу при наступлении предусмотренных условий. В сделке с недвижимостью банк удерживает деньги до выполнения условий договора.
Отличие от аккредитива в том, что при эскроу банк контролирует не только документы, подтверждающие сделку, но и сам факт выполнения условий. Если условия не выполнены, деньги возвращаются покупателю.
Минусы такие же: услугу предоставляют не все банки, а ее стоимость может быть достаточно высокой из-за сложности процедуры. При этом эскроу, как и депозит нотариуса, считается одним из наиболее надежных способов снизить риск потери средств.
Финансовый мониторинг и происхождение денег
При покупке недвижимости безналичным способом почти невозможно избежать проверки финансового мониторинга, поскольку речь идет о суммах в сотни тысяч гривен или миллионы.
Чтобы банк не остановил платеж, покупателю нужно подтвердить законное происхождение денег и экономическую логику операции. Банки проверяют крупные суммы и необычные транзакции в соответствии с требованиями НБУ и Государственной службы финансового мониторинга Украины.
Подтверждением происхождения средств могут быть, например, справка о доходах или зарплате, налоговая декларация, договор продажи другого имущества, договор дарения или наследства, дивиденды, выплаты ФЛП, доход от бизнеса, инвестиционный доход от ценных бумаг или депозитов.
Документы должны объяснять всю сумму сделки, а не только ее часть. Вопросы у банка могут возникнуть, если перед покупкой внесена крупная сумма наличными, деньги поступили от посторонних лиц без объяснений или проходили через сложные транзитные переводы между несколькими счетами.
Перед покупкой недвижимости желательно заранее уведомить банк о будущей сделке и уточнить, какие документы потребуются для проверки происхождения средств. Это поможет пройти проверку до платежа, а не столкнуться с блокировкой после перевода.
Если банк уже заблокировал средства, нужно уточнить причину и предоставить необходимые пояснения или дополнительные документы. Выбор конкретного способа расчета стоит согласовать с нотариусом и банком, через который будут проходить деньги.
