Инвестиции в зарубежную недвижимость становятся всё более популярными среди украинцев. Некоторые покупают квартиры в Польше для учебы детей, другие рассматривают Испанию как источник арендного дохода, а третьи выбирают США или Германию для сохранения капитала в стабильной юрисдикции. В 2026 году…
Инвестиции в зарубежную недвижимость становятся всё более популярными среди украинцев. Некоторые покупают квартиры в Польше для учебы детей, другие рассматривают Испанию как источник арендного дохода, а третьи выбирают США или Германию для сохранения капитала в стабильной юрисдикции. В 2026 году инвесторы должны оценивать страну не по личным предпочтениям, а по конкретным критериям: реальная доходность аренды, предсказуемость экономики, работа судебной системы, налоговая нагрузка и возможность продажи актива. Также важно учитывать, хочется ли там жить или проводить отпуск.
Критерии выбора: «фильтр инвестора»
Первое, на что обращают внимание инвесторы, — это доходность. Если реклама обещает 10−12% годовых, это может звучать заманчиво. Однако опытные инвесторы задают уточняющие вопросы: это валовая или чистая доходность? Какова реальная прибыль после уплаты налогов, расходов на управление и коммунальных платежей? Например, в Германии валовая доходность по жилой аренде в 2025 году составляет около 3,4−3,5%. При стоимости квартиры 300 тысяч евро арендный доход может составлять 10−11 тысяч евро в год, но после вычета всех расходов чистая доходность может снизиться до 2−3% годовых. Тем не менее, многие инвесторы выбирают такие юрисдикции из-за их стабильности и прозрачности.
Для инвесторов также важны макроэкономические показатели и политическая стабильность. Сильная экономика с предсказуемой инфляцией и стабильной политической системой снижает риск резких колебаний цен и неплатежей арендаторов. Важно не только текущее состояние, но и тренды: растет ли ВВП, есть ли инвестиции в инфраструктуру, создаются ли новые рабочие места. Третьим критерием является защита прав собственности. Инвесторы должны знать, могут ли они владеть недвижимостью на свое имя, насколько надежен государственный реестр прав и как работают суды в случае споров. В развитых странах защита прав собственности считается нормой, в то время как в более рисковых странах это требует дополнительного анализа.
Читайте также: Коллективные инвестиции в недвижимость: можно ли на этом заработать?
Ликвидность рынка также имеет значение. Важно не только, растут ли цены, но и насколько легко выйти из инвестиции, если изменятся обстоятельства или налоговые правила. Наличие прозрачной статистики и активного вторичного рынка также критично для инвесторов.
Факты вместо мифов
Если рассмотреть цифры, становится очевидно, почему инвесторы по-разному оценивают одни и те же страны. В Германии валовая доходность по жилой аренде составляет 3−4%. В Нидерландах в 2026 году она оценивается примерно в 7,2%, но в зависимости от города может варьироваться: студии в Роттердаме показывают около 8%, а двухкомнатные квартиры в Амстердаме — около 6,4%. В Испании валовая доходность жилой аренды в 2024−2025 годах превышает 7%. Например, квартира стоимостью 210 тысяч евро с арендной ставкой 1 200 евро в месяц может приносить более 14 тысяч евро в год. В Польше валовая доходность на жилищном рынке в 2025 году составляет более 7%, что делает страну привлекательной для инвесторов.
Глобальные индексы показывают, что времена, когда цены росли двузначными темпами, остались в прошлом. По данным Prime Global Cities Index от Knight Frank, премиальные сегменты жилой недвижимости в 46 крупнейших городах мира в среднем показали рост цен всего около 2,5% в год. В то же время, например, в Дубае цены в премиум-сегменте выросли на 198% за пять лет, тогда как многие европейские столицы показали скромные результаты. Это сигнал для инвесторов: полагаться только на рост цен становится рискованно, и арендный доход выходит на первый план.
Разные стартовые бюджеты
Стартовый бюджет также играет важную роль. Формально «средний чек» в 150−200 тысяч евро может означать разные вещи в разных странах. В некоторых немецких и нидерландских городах это может быть лишь нижний предел для скромной квартиры, в то время как в Южной Европе это может быть приличный объект с потенциалом для туристической аренды. В Центральной Европе это может позволить купить две небольшие квартиры в разных локациях. Инвесторы должны учитывать не только средние цены, но и структуру рынка, а также то, что они получают за свои деньги: площадь, локацию и качество объекта.
Невидимые риски
В международных инвестициях существуют дополнительные риски. Первый — валютный. Если вы зарабатываете в одной валюте, инвестируете в другую и тратите в третьей, общий результат может отличаться от ожидаемого. Второй — регуляторный. Политические решения могут ограничить краткосрочную аренду, повысить налоги или ввести новые требования к зданиям. Третий — операционный. Владение недвижимостью за границей часто требует взаимодействия с управляющей компанией, что может существенно снизить ожидаемую доходность.
Источник: https://news.finance.ua/ru/samye-privlekatel-nye-strany-dlya-investiciy-v-nedvizhimost
