Недвижимость в Болгарии привлекає увагу українських покупців завдяки доступності та зрозумілим правилам покупки. Ринок переживає трансформацію: після бурхливого зростання він переходить до більш стриманого стану, що робить його цікавим для аналізу.
Чому саме Болгарія
Болгарія вважається одним з найбільш доступних ринків нерухомості в ЄС. Тут низький поріг входу та активний попит як з боку місцевих жителів, так і іноземців. Однак ринок зараз проходить важливу фазу змін, переходячи від стрімкого зростання до більш вибіркового підходу.
Стан ринку: від ажіотажу до вибірковості
На весну 2026 року ринок нерухомості в Болгарії активний, але вже менш динамічний, ніж у минулому році. Після різкого зростання цін у 2025 році темпи сповільнилися, що вказує на перехід до стабілізації. Якісні об’єкти в ключових містах, таких як Софія, Варна, Бургас і Пловдив, все ще користуються попитом.
Що купують найчастіше
Основний попит зосереджений на квартирах і апартаментах, особливо в новобудовах. Покупці звертають увагу на ціну, енергоефективність і наявність паркінгу. У великих містах популярні компактні 1−2-кімнатні квартири, тоді як будинки та таунхауси цікавлять в основному сім’ї.
Хто формує попит
Основними покупцями є місцеві жителі, які використовують іпотеку. Іноземні покупці також важливі, але їхня поведінка стала більш обережною. Українці віддають перевагу готовим об’єктам з ясною юридичною структурою.
Регіональні відмінності
Ринок нерухомості в Болгарії варіюється по регіонах. Софія — найдорогий і ліквідний ринок, тоді як Пловдив пропонує більш доступні варіанти. Варна і Бургас поєднують міське життя та курортний попит.
Рівень цін і бюджети
Ринок нерухомості став більш сегментованим. Приблизні ціни на нерухомість в Болгарії (станом на 2026 рік):
- Софія (новобудови): 1 800 – 2 800 євро/м², бюджет 120–250 тис. євро;
- Софія (передмістя, новобудови): 1 400 – 2 000 євро/м², бюджет 90–180 тис. євро;
- Пловдив (квартири): 1 200 – 1 800 євро/м², бюджет 70–140 тис. євро;
- Варна (квартири): 1 300 – 2 000 євро/м², бюджет 80–160 тис. євро;
- Бургас (квартири): 1 200 – 1 900 євро/м², бюджет 75–150 тис. євро;
- Курортні зони (апартаменти): 800 – 1 500 євро/м², бюджет 50–120 тис. євро.
Ціни можуть варіюватися в залежності від якості об’єкта та його розташування.
Первинний і вторинний ринки
Покупці все частіше обирають новобудови, які пропонують сучасні рішення і менше ризиків. Вторинний ринок приваблює вигідними локаціями, але може вимагати додаткових витрат на ремонт.
Інвестиційна логіка
Інвестиції в нерухомість в Болгарії в основному зосереджені на довгостроковій оренді в містах і короткостроковій оренді в курортних зонах. Середня дохідність вирівнюється, і прибутковість залежить від правильного вибору об’єкта.
Витрати і податки
Покупці часто недооцінюють супутні витрати, включаючи податки, нотаріальні та реєстраційні витрати, комунальні платежі та витрати на утримання нерухомості.
Типові помилки покупців
На ринку Болгарії покупці часто здійснюють помилки, такі як вибір об’єкта тільки за емоційним фактором і ігнорування повної структури витрат.
Прогноз по ринку нерухомості в Болгарії на 12−24 місяці
Експерт Дмитро Кара прогнозує помірний ріст цін або бічну динаміку без різких коливань, що буде залежати від доступності іпотеки, темпів нового будівництва та рівня доходів населення.
