Після підвищення процентних ставок ціни на житло в Німеччині частково зросли через нестачу пропозиції та зниження обсягів будівництва. Водночас, доступність житла покращилася завдяки зниженню процентних ставок і зростанню доходів домогосподарств. Однак нове прискорення інфляції може негативно вплинути на ситуацію в найближчому майбутньому.
Динаміка цін: новобудови та вторинний ринок
У першому кварталі 2026 року ціни на новобудови показали змішану динаміку:
- вартість особняків і двоквартирних будинків знизилася на 0,4% за квартал і на 0,1% в рік;
- індекс цін на нові квартири зріс на 0,2% за квартал і на 1,6% за рік.
На вторинному ринку:
- ціни на окремі будинки впали на 0,2% за квартал, але зросли на 1,3% в рік;
- індекс цін на квартири зріс на 0,7% за квартал і на 2,1% за рік.
Що стримує ринок
Відновлення ринку ускладнюється економічною невизначеністю. Ключові ризики включають:
- втрату конкурентоспроможності німецьких компаній через тарифи та високі ціни на енергоносії;
- уповільнення зростання доходів населення;
- ризики скорочення заробітних плат, бонусів або робочих місць.
Ціни на новобудови залишаються відносно стабільними завдяки високим витратам на будівництво та суворим регуляторним вимогам. Нові ініціативи, такі як Bauturbo або Gebaudetyp-E, поки не призвели до значного збільшення обсягів будівництва.
Доступність житла знову погіршується
Доступність житла залежить не лише від цін, але й від навантаження на доходи домогосподарств. Якщо витрати на оренду залишаються стабільними, то витрати на обслуговування іпотеки зростають з першого кварталу 2025 року через підвищення ставок і цін. У першому кварталі 2026 року цей тренд посилився через новий пік процентних ставок.
Прогноз на 2026 рік: помірний ріст
За оцінками Investropa, ймовірність відновлення зростання цін у 2026 році є середньою. Базовий сценарій передбачає:
- зростання цін на 3−5% в середньому по країні;
- в великих містах, таких як Мюнхен, Берлін, Гамбург і Франкфурт, можливе зростання на 5−7% при подальшому зниженні іпотечних ставок.
Повернення до різкого зростання понад 10%, як у 2020—2021 роках, малоймовірне. Ключовим фактором для активізації попиту може стати зниження іпотечних ставок нижче 2,5%.
Чи можливе падіння цін
Експерти оцінюють ймовірність значного зниження цін на житло в Німеччині у 2026 році як низьку. Основною причиною є структурний дефіцит житла, який підтримує ціни, особливо в великих містах.
Роль процентних ставок
Головним ризиком для ринку залишається можливість різкого зростання іпотечних ставок вище 4,5%, що може суттєво обмежити доступність кредитів і знизити попит. Однак більшість аналітиків очікують, що ставки ЄЦБ у 2026 році залишаться стабільними або знизяться, а іпотечні ставки будуть коливатися в межах 3−3,5%. Тому сценарій різкого падіння ринку вважається малоймовірним.
Джерело: https://news.finance.ua/ru/podorozhaet-li-zhil-e-v-germanii-ocenki-analitikov
