С 1 июля этого года в Украине физическим лицам планируют предоставить возможность покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения, а с 2024 года эта возможность появится и у юридических лиц. Поскольку земля может покупаться не только для работы на ней и жизни, но и как инвестиция, мы хотим рассказать о выгодах и недостатках такого приобретения.
Виды земельных инвестиций
Состоятельные люди могут приобретать землю для личного пользования, отдыха и, как мы уже говорили, инвестиций. К сожалению, большинство людей не попадают в эту категорию. Возникает вопрос: способны ли возможности владения землей и деловые предприятия приносить приемлемую отдачу от инвестиций для мелких инвесторов, при этом предоставляя им окупаемость и атрибуты, связанные с владением землей? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо уметь оценить общие категории потенциальных инвестиций в землю:
- Земля под жилую застройку
- Земля под коммерческую застройку
- Пропашные земли
- Животноводческие земли
- Земля для добычи полезных ископаемых
- Овощные угодья
- Виноградники
- Сады
- Рекреационная земля
Вопросы для рассмотрения
После того, как было принято решение о покупке земли под застройку в качестве инвестиций или для развития, инвесторы должны изучить многие нюансы, связанные с законностью относительно использования определенных участков собственности. Например:
- ограничения на землепользование могут ограничивать использование земли владельцем
- сервитуты могут предоставлять доступ к части собственности стороне, не имеющей к вам отношения
- передача прав на добычу полезных ископаемых может предоставлять несвязанной с вами стороне разрешение на добычу и продажу полезных ископаемых с целью получения финансовой выгоды.
Кроме того, прибрежные и приморские права могут предусматривать доступ землевладельца к прилегающим водным путям, а расположение земли может определять, находится ли она в пойме, что в значительной степени повлияет на способ использования земли. К счастью, потенциальные покупатели земли могут получить ответы на эти вопросы, ознакомившись с юридической спецификацией земельного участка, которая содержится в документе, известном как земельный акт. Этот тип документа обычно доступен для общественности через Интернет или его можно получить старомодным способом, посетив отдел земельной документации и документов соответствующего окружного клерка.
Помимо юридических вопросов, мелкие инвесторы должны учитывать доступ земли к основным коммуникациям, таким как электричество или телекоммуникации. Инвесторы также должны пересмотреть ежегодные налоговые обязательства земли по налогу на имущество, оценить возможность нарушения прав владения и проанализировать удаленность земли от землевладельца, а также от ближайшего населенного пункта. Все эти вопросы важны, потому что отсутствие инженерных коммуникаций может в значительной степени ограничить возможность использования земли, удаленность участка может повлиять на возможности землевладельца пользоваться собственностью, а налоги на имущество могут повлиять на финансы владельца. Помня об этих проблемах, потенциальные землевладельцы должны провести комплексную юридическую оценку, прежде чем принимать решение о покупке земли.
Общий обзор оценки земли
Инвесторы, рассматривающие возможность покупки земли, должны понимать, что они участвуют в чисто спекулятивных инвестициях. Это связано с тем, что неосвоенные земли не приносят никакого дохода, и, следовательно, любой возврат на инвестиции должен будет происходить за счет потенциального прироста капитала, который может быть получен после продажи земли. Имея это ввиду, стоимость долга по ссуде на сельскохозяйственную недвижимость может быть использована для проведения предварительного инвестиционного анализа.
С чисто денежной точки зрения, необработанная земля имеет очень непривлекательную отдачу от инвестиций, особенно если учесть продолжительность времени, в течение которого инвесторы обычно должны владеть землей, чтобы получить окупаемость от инвестиций. Кроме того, процентные ставки по ссудам на сельскохозяйственные земли могут увеличиться в будущем, а это означает, что вырастет и ставка безубыточности для будущих покупок земли.
Если стоимость долга по ссуде на фермерскую недвижимость не удерживает мелких инвесторов от желания покупать землю в качестве спекулятивных инвестиций, и они искренне верят, что могут создать небольшое сельское хозяйство, которое будет отвечать их требованиям к капиталу, доходам и временным ограничениям, то много таких отчетов об оценке вложения доступны онлайн. Эти отчеты могут быть получены на сельскохозяйственных факультетах государственных университетов, чтобы помочь оценить целесообразность создания малого сельскохозяйственного бизнеса. Таким образом, мелкие инвесторы, которые хотят создать лесозаготовительную ферму, овощное угодие, виноградник или фруктовый сад, должны иметь возможность найти исчерпывающий и своевременный анализ, который объясняет, как установить эти типы хозяйств; объем работы, который они, вероятно, повлекут за собой; капитал, требуемых затрат; времени, необходимого для получения окупаемости инвестиций, и вероятной окупаемости вложения, которое небольшое фермерское хозяйство получит со временем.
С помощью агентов Perfectteam вы можете узнать об инвестировании в рынок земли больше. Наше сотрудничество принесет вам уверенность в следующем шаге и понимание того, подходит ли вам такой вид вложений.
