В Украине вводится более строгий контроль за сделками по купле-продаже и аренде жилья. Риелторы получают уведомления от Минфина о необходимости регистрации в системе финансового мониторинга и предоставления данных о клиентах и сделках, сумма которых превышает 400 тысяч гривен, что составляет менее $10 тыс.
Большинство арендуемых квартир не достигают этой суммы, однако большинство объектов на продажу попадает под это ограничение. Это означает, что риелторы должны сообщать финмон о деталях практически всех сделок.
По словам главы АН «КиевДомСервис» Андрея Романова, контроль за сделками уже осуществляется через нотариусов и оценщиков, а теперь к ним добавятся и риелторы, что создаст «тройной контроль».
Финансовый мониторинг и риелторы
В риелторской среде наблюдается путаница. Агентства получают уведомления от Минфина о том, что их деятельность подпадает под закон о финансовом мониторинге, и они обязаны подавать данные о сделках.
Хотя закон не новый, его механизмы не применялись до недавнего времени. С февраля 2026 года вступают в силу обновленные правила взаимодействия с Госфинмониторингом.
Риелторы должны зарегистрироваться в системе и подавать отчеты по всем операциям с недвижимостью свыше 400 тысяч гривен. Это воспринимается как ужесточение правил, хотя на самом деле речь идет о практическом применении существующего законодательства.
Риелторы должны обращать внимание на нетипичные ситуации, такие как несоразмерные суммы и сложные схемы расчетов.
- Определить, подпадает ли их деятельность под требования финансового мониторинга;
- Зарегистрироваться в установленном порядке;
- Выстроить логику работы с клиентами;
- Обращать внимание на риски и нетипичные ситуации.
Таким образом, рынок недвижимости переходит в более структурированное состояние, где возрастает значение профессиональной ответственности.
Изменения для покупателей
Для клиентов агентств недвижимости изменения будут практически незаметны. Однако сделки с признаками риска могут привлечь внимание финансового мониторинга.
Риелторы будут обязаны идентифицировать клиентов, проводить верификацию, сообщать о подозрительных операциях и хранить документы по сделкам в течение пяти лет. За невыполнение этих требований предусмотрены штрафы.
Пороговая сумма в 400 тысяч гривен — это установленный законом уровень, при превышении которого операция подлежит обязательному финансовому мониторингу.
Покупатели должны быть готовы к более тщательной проверке со стороны риелторов, особенно если сумма сделки превышает 400 тысяч гривен. Это может включать предоставление документов, подтверждающих легальность происхождения средств.
Несмотря на существующий контроль за сделками, риелторы отмечают, что сохраняются «лазейки», которые могут использоваться для обхода новых правил.
Нововведения могут привести к увеличению проверок и вопросов к клиентам, что может замедлить сделки. Также существует риск появления новых «серых схем» для проведения сделок без подтверждения средств.
В перспективе ожидается повышение прозрачности и безопасности, но на начальном этапе сделки могут стать более уязвимыми.
Риелторы также предупреждают о возможности появления посредников, которые будут предлагать услуги за повышенные комиссии, чтобы избежать проверки со стороны Госфинмона.
Для клиентов с документами в порядке повышение риелторской комиссии не прогнозируется, хотя риелторы могут столкнуться с увеличением расходов на юридические услуги.
Ожидается сегментация рынка недвижимости: одни риелторы будут интегрировать комплаенс-процедуры, другие продолжат работать вне правового поля, что увеличивает риски.
