Ось вони, ключі від вашої нової квартири! Емоції зашкалюють. Та перш ніж планувати ремонт, доведеться зануритись у світ паперів, нотаріусів і податків. Звучить нудно і трохи лячно? Можливо. Але знання цих правил може заощадити вам суму, якої вистачить не просто на нову кухню, а й на техніку до неї.
Давайте на пальцях, без складних юридичних термінів, розберемо, хто і скільки платить державі за нерухомість у 2025 році. Це ваш фінансовий путівник, який допоможе уникнути неприємних несподіванок.
Ви купуєте? Для вас — переважно хороші новини
Якщо ви покупець, можете видихнути. Основні фінансові витрати лягають не на вас. Ваша головна задача — сплатити один-єдиний збір і заздалегідь домовитись про дрібниці, щоб у кабінеті нотаріуса не було незручних пауз.
Ваш головний платіж — 1% до Пенсійного фонду. Це, так би мовити, ваш вхідний квиток у клуб власників нерухомості. Це залізне правило, і нотаріус тут виступає суворим контролером: без квитанції про сплату він просто не поставить свій підпис на договорі. Розраховується збір від оціночної вартості квартири, яка не може бути нижчою за ту, що вказана в договорі. Тобто, з квартири ціною 2 мільйони гривень це буде 20 000 грн.
А тепер, увага! Фішка, про яку знають не всі. Ви можете абсолютно законно не платити цей 1%, якщо ви купуєте житло вперше або стоїте в офіційній черзі на квартиру. Так, звісно, доведеться витратити трохи часу і взяти відповідну довідку в ЦНАПі, але на квартирі вартістю $50,000 ви економите $500. Це варта того поїздка!
Що ще? Послуги нотаріуса та адмінзбір. Це плата за саму роботу нотаріуса (перевірка документів, складання договору) та невеликий платіж за те, щоб співробітник держреєстру вніс ваше ім’я у графу “власник”. Зазвичай цю суму ділять навпіл із продавцем — це вважається гарним тоном на ринку. Але краще проговорити цей момент ще на етапі торгу, щоб уникнути суперечок в останній момент.
Тобто, для вас головне — закласти в бюджет той самий 1% (якщо у вас немає пільги) і половину вартості послуг нотаріуса.
Ви продаєте? Тут усе набагато серйозніше
А ось якщо ви на боці продавця, ситуація складніша і вимагає уваги до деталей. Сума податків може бути як нульовою, так і дуже відчутною. Ваша доля залежить від двох простих питань:
- Як довго квартира ваша? (Має бути більше 3 років).
- Скільки нерухомості ви продали цього року? (Має бути перший продаж).
Випадок 1: Ви майже нічого не платите.
Якщо на обидва питання вище відповідь “так” — ви у виграші. Зірвали джекпот, можна сказати. Ваша єдина витрата — 1% державного мита. І все! Ніяких ПДФО чи військових зборів. Продали квартиру, якою володіли п’ять років, і це ваш єдиний продаж за рік? Чудово, ваші витрати будуть мінімальними. До речі, на успадковане житло правило трьох років не поширюється — його можна продавати одразу без додаткових податків.
Випадок 2: Коли доведеться поділитися.
Якщо хоча б одна з умов не виконана, наприклад, продаєте квартиру, куплену рік тому, то готуйтеся віддати державі значно більше. Тут вмикаються такі витрати з вашого бюджету:
- болючі 5% податку на дохід (ПДФО).
- необхідні 5% військового збору (у 2025 його ставка зросла, бо до цього була 1,5%, і ці гроші йдуть на підтримку армії).
- обов’язкові 1% державного мита.
- та ваша “соціальна благодійність” — 1% ЄСВ.
Разом набігає чимала сума, яка може неприємно здивувати. Адже 12% вже звучить загрозливо, особливо якщо рахувати від вартості житла. Продали за 2 000 000 грн? Будьте готові віддати 240 000 грн. І це ще без витрат на нотаріуса та адмінзбори, які ви, можливо, погодились розділити з покупцем.
Випадок 3: Коли податки по-справжньому “кусаються”.
Найгірший сценарій — це швидкий перепродаж другої чи третьої квартири за рік. Якщо ви володієте житлом менше 3 років і це вже не перший ваш продаж за рік, податки злетять до небес: 18% ПДФО + 5% військового збору + мито та ЄСВ. Це робить спекуляції з нерухомістю вкрай невигідними. Ці ж 25% нараховуються, якщо нерухомість продає нерезидент країни. Тобто від тих самих 2 мільйонів ви вже втрачаєте чверть суми — 500 000 грн.
Новобудова vs Вторинка: де ховається головний нюанс?
Розказуємо про головну пастку для інвесторів в новобудову: відлік трьох років володіння стартує не тоді, коли ви вклали гроші в котлован, а коли отримали на руки папери про право власності на готову квартиру. Хочете продати її одразу після здачі будинку? Будь ласка! Але готуйтеся платити податки як мінімум за “Випадком 2”. Тобто, якщо ви отримали документи у січні 2025, то безболісно продати квартиру ви зможете лише у лютому 2028.
Навіщо це все знати?
Розглядайте податкові правила як гру. Знаєш правила — виграєш або принаймні не програєш. Не знаєш? Платиш невигаданий “штраф” у вигляді несподіваних витрат. Ми бачили ситуації, коли люди планували весь бюджет від продажу на наступну покупку, забувши про податки, і в останній момент їм не вистачало кількох тисяч доларів.
Якщо від усіх цих відсотків і термінів у вас вже паморочиться в голові — це абсолютно нормально. Це не ваша щоденна робота. Зате наша. Ми знаємо всі ці тонкощі й можемо провести вас через угоду максимально безпечно та вигідно. Звертайтеся, розкладемо вашу ситуацію по поличках і знайдемо найкраще рішення, щоб ви думали про колір стін у новій квартирі, а не про податкові декларації.
