Купівля або продаж квартири — подія, яка іноді добряче псує нерви.
Навіть якщо обидві сторони — найчесніші люди на світі, сума угоди та юридична складність цієї процедури так чи інакше змушують нервувати. Як оформити договір купівлі-продажу нерухомості безпечно, без помилок і без “сюрпризів” — розбираємось крок за кроком.
Що таке договір купівлі-продажу і навіщо він потрібен
Звучить банально, але це документ, без якого сама угода не існує.
Договір купівлі-продажу нерухомості фіксує:
- хто продає і хто купує;
- за скільки;
- коли переходять права власності;
- і на яких умовах це відбувається.
Простими словами, це “конституція вашої квартири”. Без цього договору жодні продажі не відбуваються. Помилишся в одному пункті — можеш втратити і гроші, і житло. Як цього не допустити — читайте нижче.
Що має бути в договорі купівлі-продажу
Щоб документ мав юридичну силу, важливо, щоб у договорі купівлі-продажу були:
- Повні дані сторін — ПІБ, паспорт, ідентифікаційні номери.
- Точна адреса й характеристики об’єкта — площа, поверх, кадастровий номер.
- Ціна і порядок розрахунку — аванс, банківська комірка або акредитив.
- Строки передачі квартири — щоб ніхто не “забув” виїхати.
- Права й обов’язки сторін — хто сплачує комуналку, податки, нотаріуса.
- Підписи і дата укладення договору.
Pro tip: якщо в документі немає точної суми угоди, строків або адреси — це бомба уповільненої дії. Не варто таке підписувати! У такій ситуації зверніться за порадою до незалежного експерта.
Де і як оформити договір купівлі-продажу нерухомості
Чи можна написати договір самостійно? Теоретично — так. Практика ж показує, що не потрібно.
Грамотне оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості вимагає знання законодавства, формулювань і розуміння наслідків кожного рядка.
Оптимальний варіант — оформити у нотаріуса.
Він перевірить:
- право власності продавця;
- відсутність арештів, боргів і обтяжень;
- коректність умов;
- реєстрацію переходу права у Реєстрі.
Де оформити договір купівлі-продажу нерухомості:
— У будь-якому нотаріальному офісі за місцем розташування об’єкта (квартири, будинку, ділянки, дачі).
Строки реєстрації та порядок дій
Після підписання нотаріус подає документи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Строки реєстрації договору купівлі-продажу — зазвичай 1–3 робочі дні.
Після цього — вуаля — покупець офіційно стає власником.
Важливо: якщо оформлюється договір купівлі-продажу з іпотекою в силу закону, реєстрація проходить через банк і нотаріуса одночасно — щоб права обох сторін були захищені.
Особливості: квартира, будинок, ділянка, дача
1. Квартира
Класична схема: нотаріус, договір, розрахунок, реєстрація.
Не забудьте зазначити в документі, коли передаються ключі і хто сплачує комунальні платежі до цієї дати.
Договір купівлі-продажу квартири без цих пунктів — джерело конфліктів.
2. Будинок і земельна ділянка
Якщо ви не знаєте, як скласти договір купівлі-продажу будинку і земельної ділянки, врахуйте:
— земля і будинок — це два об’єкти.
Вони можуть мати різні кадастрові номери, і це обов’язково треба зазначити.
Помилитесь — отримаєте “висяк”, де будинок належить одному, а земля — іншому.
3. Дача
Проста, але підступна історія.
Договір продажу дачі обов’язково має включати не лише опис будівлі, а й землі під нею.
Без цього реєстрація неможлива.
Як відбувається розрахунок між сторонами
Готівкою “з рук у руки” — минуле століття.
Сьогодні безпечніше використовувати:
- банківський акредитив (гроші надходять продавцю тільки після реєстрації);
- депозит нотаріуса (він перерахує кошти після підтвердження переходу права);
- комірку, якщо покупець і продавець віддають перевагу “по-старому”.
Порада: фіксуйте в договорі спосіб і дату розрахунку. Інакше при спорі довести оплату буде складно.
Внесення змін до договору купівлі-продажу
Помилилися або вирішили змінити умови? Не біда.
Внесення змін до договору купівлі-продажу можливе, якщо:
- обидві сторони згодні;
- зміни оформлені нотаріально;
- запис у Реєстрі оновлений.
Підправити “ручкою” і підписати заново — не варіант. Такий документ не має сили.
Типові помилки продавців і покупців
- Купівля за довіреністю без перевірки повноважень. Може закінчитися “подвійним продажем”.
- Оплата без підтвердження. Розписка на папірці — не захист. Використовуйте банківські інструменти.
- Відсутність акта приймання-передачі. Без нього не можна довести, що ви передали житло.
- Ігнорування боргів по комуналці. Після угоди все одно доведеться платити — новому власнику.
Як безпечно оформити договір купівлі-продажу: чекліст
Перед підписанням:
- перевірте власника в Держреєстрі;
- замовте довідку про відсутність боргів;
- переконайтесь, що всі зареєстровані зняті з реєстрації;
- оберіть нотаріуса з хорошими відгуками;
- обговоріть порядок розрахунку.
Після угоди:
- отримайте копію зареєстрованого договору;
- перевірте запис у Реєстрі прав;
- зберігайте всі квитанції й документи мінімум 3 роки.
Оформлення договору купівлі-продажу квартири — це захист ваших грошей і нервів.
Головне — не економити на професіоналах, не довіряти “чернеткам з інтернету” і пам’ятати: грамотний юрист або нотаріус обійдеться дешевше, ніж один невірний пункт у договорі.
