В Україні вводиться більш строгий контроль за угодами по купівлі-продажу та оренді житла. Ріелтори отримують повідомлення від Мінфіну про необхідність реєстрації в системі фінансового моніторингу та надання даних про клієнтів і угоди, сума яких перевищує 400 тисяч гривень, що складає менше $10 тис.
Більшість орендованих квартир не досягають цієї суми, однак більшість об’єктів на продаж потрапляє під це обмеження. Це означає, що ріелтори повинні повідомляти фінмон про деталі практично всіх угод.
За словами голови АН «КиївДімСервіс» Андрія Романова, контроль за угодами вже здійснюється через нотаріусів та оцінювачів, а тепер до них додадуться й ріелтори, що створить «потрійний контроль».
Фінансовий моніторинг і ріелтори
В ріелторській середовищі спостерігається плутанина. Агентства отримують повідомлення від Мінфіну про те, що їхня діяльність підпадає під закон про фінансовий моніторинг, і вони зобов’язані подавати дані про угоди.
Хоча закон не новий, його механізми не застосовувалися до недавнього часу. З лютого 2026 року вступають в силу оновлені правила взаємодії з Держфінмоніторингом.
Ріелтори повинні зареєструватися в системі та подавати звіти по всім операціям з нерухомістю понад 400 тисяч гривень. Це сприймається як посилення правил, хоча насправді йдеться про практичне застосування існуючого законодавства.
Ріелтори повинні звертати увагу на нетипові ситуації, такі як несоразмірні суми та складні схеми розрахунків.
- Визначити, чи підпадає їхня діяльність під вимоги фінансового моніторингу;
- Зареєструватися в установленому порядку;
- Вибудувати логіку роботи з клієнтами;
- Звертати увагу на ризики та нетипові ситуації.
Таким чином, ринок нерухомості переходить у більш структурований стан, де зростає значення професійної відповідальності.
Зміни для покупців
Для клієнтів агентств нерухомості зміни будуть практично непомітні. Однак угоди з ознаками ризику можуть привернути увагу фінансового моніторингу.
Ріелтори будуть зобов’язані ідентифікувати клієнтів, проводити верифікацію, повідомляти про підозрілі операції та зберігати документи по угодах протягом п’яти років. За невиконання цих вимог передбачені штрафи.
Порогова сума в 400 тисяч гривень — це встановлений законом рівень, при перевищенні якого операція підлягає обов’язковому фінансовому моніторингу.
Покупці повинні бути готові до більш ретельної перевірки з боку ріелторів, особливо якщо сума угоди перевищує 400 тисяч гривень. Це може включати надання документів, що підтверджують легальність походження коштів.
Незважаючи на існуючий контроль за угодами, ріелтори відзначають, що зберігаються «лазівки», які можуть використовуватися для обходу нових правил.
Нововведення можуть призвести до збільшення перевірок і запитань до клієнтів, що може сповільнити угоди. Також існує ризик появи нових «сірих схем» для проведення угод без підтвердження коштів.
В перспективі очікується підвищення прозорості та безпеки, але на початковому етапі угоди можуть стати більш уразливими.
Ріелтори також попереджають про можливість появи посередників, які будуть пропонувати послуги за підвищені комісії, щоб уникнути перевірки з боку Держфінмоніторингу.
Для клієнтів з документами в порядку підвищення ріелторської комісії не прогнозується, хоча ріелтори можуть зіткнутися з збільшенням витрат на юридичні послуги.
Очікується сегментація ринку нерухомості: одні ріелтори будуть інтегрувати комплаєнс-процедури, інші продовжать працювати поза правовим полем, що збільшує ризики.
