Активність на ринку житла в Україні залишається стабільною вже півтора року. Високі ризики безпеки продовжують стримувати українців від покупки нерухомості, а внутрішня міграція також не сприяє зростанню попиту.
Національний банк України у своєму Звіті про фінансову стабільність за грудень 2025 року зазначає, що пропозиція житла буде залишатися обмеженою через повільні темпи будівництва.
Попит на житло залишається стабільним
Протягом півтора років активність на ринку житла практично не змінюється. За перші дев’ять місяців 2025 року кількість угод збільшилася всього на 7% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Ознак відновлення попиту до рівня до війни не спостерігається.
- З початку року укладено майже на третину менше оподатковуваних угод, ніж за той же період 2021 року.
- Високі ризики безпеки продовжують гальмувати покупку житла, особливо для інвестиційних цілей.
- Знищення енергетичної інфраструктури та перебої з електрикою і теплом також стримують попит на житло в містах.
- Попит з боку внутрішньо переміщених осіб, який був важливим фактором на ринку нерухомості, не збільшується.
Найбільш активний ринок житла зараз у Києві, Київській, Дніпропетровській та Харківській областях, де зосереджено 39% угод за три квартали 2025 року. Кожне третє житло купується в обласних центрах, ще третина — в інших містах. Дві третини угод складають покупки квартир.
Яке житло купують
Покупців приваблюють більш доступні варіанти житла: менші за площею та в старих будинках.
- Середня площа придбаної квартири залишається на рівні 48 кв. м, будинку — 70 кв. м.
- Медіанний вік купленого в цьому році будинку в Україні становить 45 років, у Києві — 20 років.
У столиці частка нового житла в угодах по купівлі трохи знизилася, в більшості регіонів вона залишається сталою, лише на заході місцями зростає. У оголошеннях найчастіше пропонуються більш нові та великі квартири, що робить їх дорожчими. Несоответствие між характеристиками виставленого на продаж житла і тим, що хочуть купити покупці, стримує активність ринку.
Пропозиція житла стагнує
Площа житла, введеного в експлуатацію в першому півріччі 2025 року, залишилася на рівні минулого року, хоча частка квартир у цьому показнику знизилася. Пропозиція житла поповнюється в основному за рахунок добудови раніше розпочатих житлових комплексів.
Будівництво нових об’єктів відбувається вкрай рідко і в основному в західних регіонах. Пропозиція також скорочується через руйнування, викликані обстрілами. Протягом дев’яти місяців цього року внаслідок повітряних атак пошкоджено більше ніж удвічі більше житла, ніж за аналогічний період минулого року.
Ціни на житло залишаються стабільними
Ціни на продаж житла практично не змінилися. У Києві та Львові, де ринок нерухомості більш активний, а також у південних, центральних і східних областях, житло на первинному та вторинному ринках пропонується за тими ж цінами, що й півроку тому. У деяких регіонах ціни навіть знизилися, тоді як у ряді західних областей житло подорожчало.
Середні ціни фактичних угод відповідають динаміці середніх заявлених цін, однак на них впливає структура придбаного житла.
Собівартість будівництва зростає повільно, як і попит на житло, що не сприяє зростанню цін. Стабільні курсові очікування стримують продавців від зміни цін, які часто виражаються в еквіваленті долара США.
Вартість оренди продовжує зростати в більшості західних областей, тоді як у Києві вона скоригувалася вниз після зростання в минулому кварталі. Пошкодження енергетичної інфраструктури ускладнює умови проживання в великих містах, тому орендарі частіше йдуть на цінові поступки.
Відношення цін покупки до оренди залишається нижчим за довгострокове середнє. Доступність житла також підтверджується історично низьким співвідношенням ціни житла до доходу домогосподарства.
Цінові умови на ринку в цілому сприяють його розвитку, однак при збереженні ризиків безпеки та відсутності доступної іпотеки попит на нерухомість залишиться стриманим.
