2025 рік, незважаючи на виклики, пов’язані з війною, став найбільш активним для складського ринку Києва. Дані дослідження компанії EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, показують, що річний обсяг валового поглинання на столичному складському ринку склав близько 217 000 м², що на 30% більше порівняно з попереднім роком.
Основною причиною зростання попиту стала оренда нових складських об’єктів, що відображає реалізацію відкладеного попиту на великі площі та заміщення орендарями складів, пошкоджених обстрілами. З 2022 року в Київській області було знищено 23% складів, що складає близько 500 000 м².
Незважаючи на різкий ріст попиту, орендарі зберігали обережний підхід. “Такий стрибок обсягів транзакцій відбувся після тривалого затишшя, викликаного відсутністю нових пропозицій, і носив переважно спекулятивний характер”, – зазначають у компанії. Роздрібні продавці забезпечили 51% загального валового поглинання, за ними слідують логістичні оператори (44%) та компанії фармацевтичної та медичної галузей (5%).
Сегмент електронної комерції став основним драйвером попиту в складському секторі, оскільки зміни в споживчій поведінці та адаптація бізнесу до умов війни посилили залежність від онлайн-продажів та дистриб’юторських мереж.
Фармацевтичний та медичний сектори також демонстрували стабільний ріст, підтримуваний розширенням діяльності дистриб’юторів та аптечних мереж, забезпечуючи 10-15% щорічного валового обсягу поглинання.
Водночас пропозиція готових до використання фармацевтичних складів залишається обмеженою, що змушує орендарів адаптувати існуючі склади під нормативні та технічні вимоги.
2025 рік став рекордним за обсягами введених в експлуатацію нових складів. Річний обсяг нових площ склав близько 216 000 м², що є найвищим показником з 2008 року. Загальний обсяг конкурентної пропозиції зріс до приблизно 1,57 млн м² (+12% з початку року), повністю відновившись до довоєнного рівня.
Серед ключових нових об’єктів: логістичний комплекс “Олександрівський” III-IV (145 000 м²) та логістичний комплекс “Чайки” IV (32 400 м²). Також були відновлені 11 000 м² складських площ комплексу RLC, пошкоджених у 2022 році.
На 2026 рік прогнозується високий рівень нового пропозиції, очікується, що він складе 90 000 м². Додаткова девелоперська активність буде формуватися за рахунок проектів build-to-suit.
Незважаючи на ріст обсягів нового пропозиції, рівень вакантних площ знизився до 3,5% (-0,3 п.п. з початку року). Це сталося завдяки тому, що більшість нових об’єктів виходило на ринок з попередніми договорами оренди, а залишкові площі були швидко поглинуті після введення в експлуатацію.
Ставки оренди складів у Києві в 2026 році
Ефективна ставка оренди Prime залишилася стабільною на рівні $5,3/м²/міс (без ПДВ та OPEX), що відповідає піковим довоєнним періодам 2019-2021 років. Більшість договорів оренди укладалися в національній валюті, а запитувані орендні ставки для сухих складів зросли на 9% з початку року, коливаючись в діапазоні 200-250 грн/м²/міс ($4,8–$5,5).
Прогнозується ріст ставок оренди prime-класу в 2026 році, що пов’язано з обмеженим пропозицією якісних складських площ та помірним зміцненням орендних ставок. Девелопери також зосередяться на дефіцитних форматах, таких як мультитемпературні склади, де попит перевищує пропозицію. Однак підвищені ризики безпеки та макроекономічна невизначеність продовжуватимуть впливати на прийняття рішень у короткостроковій перспективі.
