Навіщо розбиратися в податках при продажу квартири
Продаж квартири не завжди закінчується захопленням і почуттям повного задоволення: здавалося б, гроші отримано, але податкова вже стукає у двері “у справі”.
У 2025 році оподаткування при продажу нерухомості в Україні стало суворішим до “багатоквартирних” продавців, зате трохи лояльнішим до тих, хто продає єдине житло.
Якщо не хочете втратити до 19,5% від вартості угоди — варто витратити 10 хвилин на прочитання цього гайда.
Що змінилося у 2025 році
Українське законодавство адаптувалося до “воєнних реалій”: частину угод спрощено, але вимоги до декларування та перевірки джерел доходів посилилися.
Тепер важливо не просто продати, а продати законно і вчасно.
Головні зміни:
- Уточнено умови звільнення від податку (1 продаж на рік — усе ще “святе”).
- Контроль походження коштів тепер стосується і продавців.
- Податкові інспектори активно використовують електронний реєстр угод — “пропустити повз” вже не вийде.
Скільки платити: ставки податку у 2025 році
Щоб не заплутатися, розділимо все просто:
| Умова продажу | Податок на дохід (ПДФО) | Військовий збір | Загальна ставка |
| Продаєте вперше за рік, квартира у володінні 3+ роки, це єдине житло | 0% | 0% | Звільнення |
| Продаєте другу або більше квартир за рік | 5% | 1,5% | 6,5% |
| Квартира у володінні менше 3 років | 5% | 1,5% | 6,5% |
| Продає нерезидент України | 18% | 1,5% | 19,5% |
Pro tip:
Якщо квартира дісталася у спадщину від родичів першої лінії (батьки, діти, чоловік/дружина) — податок не сплачується. Але якщо від тітки чи двоюрідного брата — готуйте 6,5%.
Як правильно розрахувати податок
Формула проста:
Податок = (Сума угоди – документально підтверджені витрати) × ставка.
Витрати, які можна зарахувати:
- вартість покупки (за документами);
- нотаріальні та реєстраційні збори;
- витрати на ремонт (якщо є підтверджуючі чеки).
Лайфхак від юристів Perfect Team:
В Україні можна зменшити базу оподаткування, якщо збережете договір купівлі-продажу, чеки та квитанції з моменту покупки.
Але якщо продавець каже “договору немає, загубився” — податкова вважатиме, що купили за нуль, і нарахує податок із повної суми угоди.
Строк володіння і звільнення від податку
Магічне число — три роки.
Якщо ви володієте квартирою довше і продаєте її вперше за календарний рік — податок не сплачуєте.
Продасте другу — привіт, 6,5%.
Приклад:
- Купили у 2019, продаєте у 2025 — без податку.
- Купили у 2023, продаєте у 2025 — податок 6,5%.
- Продали одну в січні, другу в жовтні — податок із другої угоди.
Звучить просто, але є нюанс: строк володіння рахується з моменту реєстрації права власності, а не з підписання договору.
Нерезиденти та особливі випадки
Якщо ви живете за кордоном, але продаєте нерухомість в Україні — ставка 19,5% залишається чинною, без винятків.
Навіть якщо це ваше єдине житло.
Причина проста: українська податкова не може перевірити ваш “центр життєвих інтересів” — і перестраховується.
Поширені помилки продавців
- Думають, що податок “автоматично сплачує покупець”. Ні. Утримує та перераховує податок нотаріус, але відповідальність — на вас.
- Не декларують дохід. З 2025 року податкова отримує всі дані напряму від нотаріусів.
- Плутають строк володіння з пропискою. Це різні речі.
- Оформлюють фіктивне “дарування” замість продажу. З 2025-го фіскали активно перевіряють такі угоди й донараховують податок.
Як легально оптимізувати податок
- Продавати житло, яким володієте понад 3 роки.
- Не робити “дві угоди в один рік”.
- Зберігати всі документи про покупку й ремонт.
- Використовувати сімейні угоди (переоформлення на родичів, якщо плануєте кілька продажів).
Pro tip:
Продаж частки може оподатковуватися навіть при володінні понад три роки — якщо частку виділено нещодавно. Перевіряйте дату реєстрації!
Тренди й контроль у 2025 році
- Електронні угоди стали нормою — податкова бачить їх у реальному часі.
- Банки повідомляють про великі надходження на рахунок після продажу.
- Продаж без офіційної оцінки практично неможливий: нотаріус зобов’язаний звірити ціну з ринковою.
- Запроваджено пілотну систему “Податкового профілю продавця” — ризикових платників перевіряють автоматично.
Український ринок виходить із “тіні”: менше сірих схем, більше передбачуваності. І це, як не дивно, добре.
У 2025 році продати квартиру і залишитися у плюсі цілком реально — якщо знати правила гри.
Головне: рахуйте заздалегідь, зберігайте документи й не вірте “порадам друзів, які нічого не платили — і все пройшло”.
Пройшло — але не в усіх.
Плануєте продаж квартири і хочете розрахувати податок до угоди?
Зв’яжіться з Perfect Team — ми підкажемо, як оформити все грамотно, без штрафів і сюрпризів.
Продавайте нерухомість вигідно та безпечно — отримайте консультацію Perfect Team!
