Ринок вторинного житла в Україні демонструє парадоксальну ситуацію. Незважаючи на застарілий житловий фонд і активне будівництво нових комплексів, ціни на деякі квартири в хрущовках залишаються високими. Невеликі квартири в п’ятиповерхівках іноді коштують майже стільки ж, скільки житло в новобудовах. На ринку з’являються оголошення про «елітні хрущовки», відзначає юрист з нерухомості Володимир Копоть.
Йдеться про стандартні квартири площею близько 40−50 квадратних метрів, ціна яких іноді перевищує 100 тисяч доларів.
Основний аргумент на користь таких квартир — їх зручне розташування. Більшість хрущовок будувалися в районах, де зараз практично немає вільних ділянок для нової забудови. Тому покупець платить не тільки за житло, але й за можливість жити поруч з метро, парком, школою або лікарнею, які працюють багато років. У нових районах подібна інфраструктура формується роками.
Ще один важливий фактор — ризики первинного ринку. Купівля квартири в новобудові для багатьох залишається невизначеною: будинок можуть добудувати з затримками або взагалі заморозити.
«Логіка покупця проста: краще переплатити за стару квартиру, ніж ризикувати і залишитися без житла», — пояснює Копоть.
Крім того, будинок, який вже багато років стоїть, сприймається як більш передбачуваний актив: зрозумілий стан будівлі, сформоване співтовариство сусідів і відсутність будівельних ризиків. У деяких випадках утримання такого житла може бути дешевше — комунальні платежі в нових житлових комплексах з сервісними компаніями часто значно вищі.
Хто купує такі квартири
Попит на хрущовки формують кілька категорій покупців:
- люди, які не довіряють новобудовам;
- покупці, які бажають жити ближче до центру міста;
- пожилі люди, які не бажають змінювати звичний район;
- іноземці, які не до кінця орієнтуються в специфіці українського ринку;
- сім’ї, які вже прив’язані до місцевої інфраструктури — школи, дитячі садки, транспорт.
Окрема проблема — маркетингові трюки продавців. Часто старі квартири намагаються представити як елітне житло завдяки свіжому ремонту і красивим фото в оголошеннях. Це може додати до ціни ще 30−40 тисяч доларів.
«Не варто переплачувати за чужий ремонт. Через кілька років він втратить вигляд, і переробляти його доведеться за власні кошти. «Елітний» ремонт в хрущовці часто є лише маркетинговою пасткою», — попереджає юрист.
Водночас конструктивні особливості таких будинків залишаються: низькі стелі, слабка звукоізоляція і застарілі інженерні мережі. Більшість хрущовок вже давно перевищили 50-річний термін експлуатації.
Спеціалісти радять при покупці звертати увагу не на дизайн інтер’єру, а на технічний стан будинку — під’їзд, дах, комунікації та загальний стан конструкцій. Саме ці фактори визначають реальну цінність такого житла.
