Ринок нерухомості в Україні продовжує функціонувати: угоди укладаються, ціни коливаються, іпотечне кредитування активно. Тим не менш, для більшості сімей купівля житла без позики залишається складним завданням, а іпотека доступна лише обмеженому колу.
Активність на ринку нерухомості
Згідно з даними НБУ, в I-III кварталах 2025 року було укладено 238 тис. угод купівлі-продажу житла, що на 7% більше порівняно з аналогічним періодом 2024 року. Найбільша активність спостерігається в Києві та Київській області (19,1 тис. і 17 тис. угод відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. і 14 тис.).
Приблизно дві третини угод складають квартири, причому найчастіше купують невеликі об’єкти на вторинному ринку: середня площа квартири складає 38 кв. м, а будинку — 70 кв. м.
Первинний ринок під тиском
Частка новобудов в загальному обсязі угод збільшується, особливо в західних регіонах. В інших областях попит обмежується через ризики безпеки та невідповідність цін очікуванням покупців.
За дев’ять місяців 2025 року внаслідок повітряних атак було пошкоджено вдвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року, що негативно позначається на настроях покупців.
Експерти зазначають, що через низький попит на недобудоване житло забудовники зазнають фінансових труднощів, тому пропозиція на первинному ринку в основному формується за рахунок завершення раніше розпочатих проектів. Нові проекти запускаються переважно в західних регіонах, де ситуація вважається більш безпечною, і де ціни на житло зросли найбільше.
За даними ЛУН на лютий 2026 року, найвищі ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку спостерігаються в Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, тоді як найнижчі — в Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотечне кредитування
Незважаючи на розмови про відновлення кредитування, іпотека поки що не впливає на загальну динаміку ринку. В I та II кварталах 2025 року частка угод з іпотекою склала 2%, а в III кварталі — 3%.
Однак у сегменті нового житла до трьох років кожна п’ята квартира купується в кредит, що пов’язано з державною програмою “єОселя”, орієнтованою на первинний ринок. У цьому сегменті іпотека складає 60% від загального обсягу угод, з яких близько 44% — це купівля готового житла від забудовників.
Найбільше використання іпотеки спостерігається в Київській області — співвідношення нових кредитів до угод купівлі-продажу складає 8,8%. Далі йдуть Волинська (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). У більшості інших регіонів цей показник не перевищує 2%.
Основними позичальниками є військовослужбовці та правоохоронці (близько 40% нових іпотек у 2025 році), частка внутрішньо переміщених осіб складає близько 10%.
Скільки потрібно працювати для покупки квартири
Індикатор price-to-income — співвідношення вартості типового житла до середнього річного доходу сім’ї — в Києві на 30.11.2025 склав 8,6 року як на первинному, так і на вторинному ринку, що нижче показника 9,8 року роком раніше.
Незважаючи на зниження, цей показник вказує на низьку доступність житла без кредиту: сім’ї необхідно направляти всі доходи більше 8 років для покупки квартири.
Необхідний дохід для іпотеки
Щоб обслуговувати кредит, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% доходу сім’ї.
- для пільгової іпотеки під 3% достатньо близько 30 тис. грн на місяць;
- для кредиту під 7% – близько 42 тис. грн;
- для ринкової іпотеки під 18% – не менше 84 тис. грн.
При цьому середня зарплата в грудні 2025 року склала близько 31 тис. грн, що робить обслуговування кредиту за ринковими ставками доступним лише для обмеженого числа громадян. Зниження облікової ставки в 2026 році може призвести до здешевлення іпотеки, однак масовим це явище навряд чи стане.
Зміни в програмі «єОселя»
В грудні 2025 року Кабмін затвердив постанову № 1637, оновивши умови програми «єОселя». Перелік пільгових категорій був скорочений, а спектр житла для покупки за державною іпотекою обмежений більш доступними об’єктами.
Банки отримуватимуть винагороду за супроводження кредитів, а потім передаватимуть портфель в «Укрфінжитло». Для інших клієнтів передбачена часткова компенсація відсотків.
В результаті вибір житла за державною програмою скоротиться, і частина потенційних позичальників перейде в комерційні банки, що може підтримати розвиток ринкової іпотеки. Однак через обмежені доходи та триваючу війну попит залишиться низьким.
Для банків важливим конкурентним перевагою залишиться співпраця з забудовниками, щоб пропонувати іпотечні програми на умовах, які позичальники зможуть реально витримати.
Раніше повідомлялося, що за даними українських забудовників, третина нових квартир у 2025 році була продана завдяки програмі «єОселя».
