«Минфин» складав рейтинг забудовників західних регіонів України, досліджуючи поточну ситуацію на ринку житла та ключові моменти, на які варто звернути увагу при виборі нерухомості.
Аналіз ринку нерухомості показує, що в 2024 році на заході України відбулися зміни в інвестиційних перевагах покупців. Попит на первинне житло поступово переміщується з великих і дорогих міст у менш перегріті та більш безпечні райони, де ціни та ризики виглядають більш збалансованими.
На українському ринку нерухомості з’явилися нові фаворити — локальні сегменти житла в окремих містах західного регіону.
Хто і як будує на заході України
У минулому році в Івано-Франківській, Тернопільській, Волинській, Закарпатській та Чернівецькій областях було введено в експлуатацію майже 550 тисяч кв.м. житла на 10,3 тисяч квартир, що перевищує показники Києва, де здали трохи більше 10 тисяч квартир.
Для порівняння: у 2023 році в цих областях ввели в експлуатацію близько 526 тисяч кв.м. житла на 9,2 тисяч квартир. Західноукраїнські забудовники збільшують обсяги, і ринок став другим за активністю після столиці.
На відміну від Києва, де працюють кілька великих забудовників, на заході України будують десятки локальних компаній, які реалізують в основному невеликі проекти. У рейтингу столичних забудовників за 2024 рік фігурувало 22 забудовника і 34 ЖК, тоді як у західному регіоні — 54 забудовника і 74 житлових комплекси.
Західний регіон став одним з ключових драйверів сегмента новобудов, що підтверджує високий попит на житло через внутрішню міграцію та відносну стабільність регіону.
Ще однією особливістю ринку новобудов є акцент на невеликих за площею квартирах. Наприклад, у Києві середня площа квартири становить 76,2 кв.м., у Львові — 54,8 кв.м., а в західноукраїнських новобудовах — 53,4 кв.м.
У топ-5 забудовників нового рейтингу від «Минфина» увійшли компанії Blago (178 тисяч кв.м. житла — понад 3,3 тисяч квартир), Socium Developer (36,3 тисяч кв.м. і 628 квартир), «Матла» (30,9 тисяч кв.м. і 556 квартир), «Луцксантехмонтаж № 536» (22,5 тисяч кв.м. і 383 квартири) та «Інтергал-Буд» (16,6 тисяч кв.м. і 297 квартир).
Після топ-5 обсяги введеного житла значно знижуються. В цілому 70% забудовників, представлених у рейтингу «Минфина», здали менше 10 тисяч квадратних метрів житла.
У Закарпатті «Минфин» виявив значні проблеми з документацією. Багато ЖК оголошені зданими, але без необхідних декларацій або сертифікатів про введення в експлуатацію.
У Тернополі, Івано-Франківську та Закарпатті спостерігається зростання попиту на заміські проекти. Тренд 2023−2025 років — інтерес до малоповерхових будинків і земельних ділянок за містом.
Будівництво зміщується за межі міст, формуючи нові «спальні райони» заходу України.
Ще однією особливістю забудовників західних областей є висока частка змішаних об’єктів (житлові та комерційні приміщення). Місцеві девелопери створюють мікрорайони з магазинами та офісами, реалізуючи новий формат «міста в місті».
За кількістю зданих ЖК у минулому році лідирують Івано-Франківськ та Івано-Франківський район — 28 житлових комплексів. На другому місці — Луцьк і Луцький район з 17 ЖК, а на третьому — Тернопіль і Тернопільський район з 16 ЖК.
Четверте місце займає Ужгород і Закарпатська область з 10 комплексами, а також Львівська область (без Львова) з 7 ЖК.
Місцева особливість — комфорт без резервного живлення та паркінгу
Більшість житлових комплексів у західноукраїнських областях будуються і здаються протягом 2−4 років, що є хорошим показником для первинного ринку. Однак є й довгобуди.
Історія реалізації ЖК U One (Blago) почалася ще в 2008 році, а остаточне введення в експлуатацію відбулося в вересні 2024 року.
ЖК «Паркова алея» будувався з 2008 по 2025 рік, а ЖК «На Шептицького» — з 2010 по 2021 рік. Це свідчить про те, що деякі проекти проходили кілька етапів змін і затримок.
Комбінація високого рівня комфортності та інфраструктури з нестачею енергетичної автономності також є проблемою. Близько 70% ЖК позиціонуються як комфорт-клас, але ціни на квадратний метр досягають 37−38 тисяч грн, а в деяких випадках перевищують 63 тисяч грн.
Резервне живлення в новобудовах — дефіцит. Менше 20% ЖК мають власні генератори, а в більш ніж 60% новобудов генератори взагалі не передбачені.
Паркінги також є проблемою: підземний паркінг є лише у чверті проектів, тоді як у більшості випадків пропонуються лише гостьові місця або гаражні бокси.
Укриття в житлових комплексах часто несистемні, і лише у невеликої частини ЖК є спеціалізовані укриття.
ЖК з повним «пакетом інженерії» на ринку всього 5−7%. Програма «єОселя» доступна в приблизно третині ЖК, включаючи комфорт-клас і преміум-сегмент.
Незважаючи на недоліки, житло в західноукраїнських новобудовах швидко розкуповується, і в більш ніж 20 ЖК, представлених у рейтингу «Минфина», вільних квартир вже немає.
Об’єкти з потенційними ризиками: на що звернути увагу покупцям
У процесі роботи над рейтингом «Минфин» виявив кілька проблем, що стосуються різних забудовників у різних містах.
У забудовника Socium Developer виникли спори по ЖК «Казацький». Йдеться про проблеми з документами та якістю будівництва.
