Продаж квартири або будинку під час військових дій звучить як сюжет з фільму, але для багатьох українців це реальність. “Куди бігти, кого слухати і що буде з документами?” — найпоширеніші питання.
Ситуація унікальна: закони змінюються, ринок нестабільний, покупці обережні. Але за правильної стратегії можна не лише продати нерухомість, а й зберегти її вартість, а іноді навіть виграти на різниці цін.
Важливо розуміти, що продаж зараз — це не просто підписання договору купівлі-продажу. Це перевірка безпеки, законності та прозорості угоди, оцінка ризиків та прогнозування фінансового результату.
Розберемо, що змінилося у 2025 році та як провести продаж без зайвих сюрпризів і втрат.
Особливості ринку нерухомості під час війни
Військові дії радикально змінили правила гри:
- Попит концентрується на відносно безпечних регіонах та об’єктах із готовою документацією.
- Ціни зростають на квартири без обтяжень, де угоди проходять через нотаріуса.
- На вторинному ринку активніше купують квартири з готовим ремонтом — люди уникають довгого очікування та витрат на оздоблення.
- Ринок демонструє тенденцію до «швидких» угод: швидше оформлені об’єкти потрапляють у топ продажів, навіть якщо вони дорожчі за сусідів на 5–7%.
Pro tip: перед тим як виставити квартиру на продаж, оцініть її юридичну «чистоту», технічний стан та ліквідність. Іноді вигідніше трохи вкластися в виправлення документів або невеликий ремонт, ніж втратити покупців.
Юридичні нюанси продажу
1. Документи та право власності
Продаючи нерухомість, переконайтеся, що право власності зареєстроване в реєстрі. Будь-які помилки або невідповідності можуть заблокувати угоду на невизначений термін.
2. Обтяження та арешти
Під час війни деякі об’єкти можуть потрапити під арешт або бути заставлені в кредитах. Перевірка через Державний реєстр речових прав обов’язкова.
3. Договір купівлі-продажу
Обов’язково нотаріальне оформлення. В договорі варто передбачити перевірку фінансового стану покупця та механізм повернення коштів у разі форс-мажору.
Помилка №1: покладатися на усні домовленості або договір за довіреністю без перевірки нотаріуса.
Фінансові та податкові аспекти
- Податок на доходи: якщо нерухомість була у власності менше 3 років — 18% ПДФО + 1,5% військовий збір.
- Оцінка вартості: замовте незалежну оцінку, щоб обґрунтувати ціну перед податковою.
- Комісії: ріелтори зараз беруть до 5–7% за супровід угоди в нестабільній ситуації.
Лайфхак: вказуйте ціну «чисту» з податками — це підвищує довіру та зменшує ризик конфліктів з покупцем.
Покроковий алгоритм безпечного продажу
- Перевірка власника та всіх правовстановлюючих документів.
- Аналіз обтяжень, кредитів та арештів.
- Підготовка договору купівлі-продажу з урахуванням чинного законодавства та воєнного контексту.
- Оцінка реальної ринкової вартості та встановлення ціни.
- Робота з перевіреними покупцями через нотаріуса або ріелтора.
- Реєстрація угоди у державному реєстрі.
Example: власник квартири у Дніпрі продав об’єкт у березні 2025 через нотаріуса. Ціна була нижча за ринкову на 5%, але угода пройшла за 4 дні без ризику блокування в реєстрі.
Типові помилки при продажу під час війни
- Продаж «на словах» без нотаріального договору.
- Ігнорування податків та комісій.
- Недооцінка перевірки покупця — при форс-мажорі повернення грошей може стати проблемою.
- Спроба продати об’єкти у зоні бойових дій без страхування ризиків.
Важливо: навіть невелика неточність у документах може відкласти угоду на місяці або створити фінансові втрати.
Як війна впливає на попит та ціни
- Попит концентрується на безпечних районах та об’єктах із повною документацією.
- Вторинний ринок стабілізувався на квартирах з готовим ремонтом та готових до проживання.
- Онлайн-платформи та цифрова реєстрація прискорюють угоди.
- З’являються інструменти страхування угод: депозит нотаріуса, гарантійні фонди.
Pro tip: використовуйте онлайн-реєстри для перевірки прав власності та покупців — це знижує ризик шахрайства та економить час.
Висновок та рекомендації
Продаж нерухомості під час війни можливий і безпечний — якщо дотримуватися юридичної чистоти, перевіряти покупців та правильно оформлювати документи.
У 2025 році продати квартиру та залишитися у плюсі реально — якщо знати правила гри, оцінювати ризики і діяти продумано.
CTA: Плануєте угоду? Зв’яжіться з PerfectTeam, щоб розрахувати податки, перевірити ризики та оформити продаж без сюрпризів.
