Переуступка — більше ніж проста угода
На перший погляд усе виглядає просто: забудовник ще не ввів будинок в експлуатацію, інвестор продає свої права, покупець отримує квартиру дешевше. Але переуступка — це не просто «короткий шлях» до квартири.
Вона більше схожа на купівлю прав і обов’язків, де кожна деталь може заощадити десятки тисяч гривень або стати джерелом проблем на роки.
І якщо додати сюди державну іпотечну програму «єОселя», ситуація стає ще цікавішою: програма відкриває нові можливості, але й додає нюансів, про які треба знати перед угодою.
Що таке переуступка простими словами
Переуступка — це передача права вимоги на квартиру від первинного інвестора до нового покупця.
Квартира фізично ще не є об’єктом нерухомості, тож мова йде не про купівлю квадратних метрів, а про місце в черзі на їх отримання.
Найчастіше це:
- договір інвестування;
- договір участі у фонді фінансування будівництва (ФФБ);
- попередній договір купівлі-продажу.
Pro tip: перевіряйте не лише квартиру, а й інвестора, який продає права, та його фінансову дисципліну.
Чому переуступки актуальні у 2025 році
Після війни та економічної нестабільності ринок первинного житла стрімко змінився.
Програма «єОселя», що стартувала у жовтні 2022 року, відкрила нові можливості: понад 21 400 іпотечних кредитів видано станом на листопад 2025, половина з них — для військових та силовиків, решта — медики, педагоги, ВПО та громадяни без пільг.
Державна іпотека пропонує дві основні лінійки:
- пільгові — 3–6% річних;
- масові — 7–10% річних.
Це значно вигідніше, ніж комерційні кредити з ставками понад 20%.
Основні ризики переуступки
- Обмеження від забудовника: не всі дозволяють переуступку, а комісія може сягати 3–10%.
- Неповна оплата: разом з правами новий покупець може отримати обов’язок доплатити залишок.
- Юридична багатошаровість: договори, додатки, акти, зміни — пропустивши пункт, можна формально не стати стороною угоди.
- Податки та витрати: ПДФО, військовий збір, комісії, нотаріус.
Помилка №1: думати, що переуступка завжди дешевша за покупку у забудовника.
Як перевірити угоду перед підписанням
- Тип договору і можливість переуступки;
- Статус будівництва та документи на землю;
- Повноту оплат по договору;
- Наявність штрафів або боргів;
- Умови введення будинку в експлуатацію;
- Хто платить комісію забудовнику.
Pro tip: додатково перевіряйте, чи підходить квартира під умови «єОселі», якщо плануєте використовувати пільгову іпотеку.
Безпечна схема оформлення переуступки
- Перевірка договору первинного інвестора;
- Письмове погодження переуступки від забудовника або ФФБ;
- Підписання договору переуступки (часто нотаріально);
- Реєстрація змін у внутрішніх реєстрах;
- Підтвердження переходу прав новому покупцю.
Pro tip: навіть один пропущений крок може формально позбавити вас прав.
Як «єОселя» змінює ринок
- Програма стимулює попит на нове та готове житло;
- Військові, ВПО, медики, педагоги та молодь отримують пільгову ставку;
- Додатково держава компенсує частину першого внеску та щомісячних платежів.
Цікаво: станом на кінець 2024 року було подано понад 236 тис. заявок, а реальний потенціал фінансування обмежений. Тому часто переуступка у комбінації з «єОселею» — єдиний шлях до доступного кредиту.
У 2025 році комбінування переуступки та державної іпотеки «єОселя» дозволяє отримати житло дешевше, з низькими ставками і з відносно коротким циклом оформлення. Консультація перед покупкою завжди дешевша, ніж виправлення помилок після угоди.
